编者按：商业地产开发盈利模式随着市场的发展以及市场本身的竞争，演绎出不同版本的盈利模式。本版从２月２４日起，开设了“大型商铺盈利模式判析专栏”，请著名商铺投资专家姜新国通过实例作比较分析，本文为最后一篇。
典型案例：哈尔滨的上海商业广场，开发商是上海爱建房地产，引进主力商业是上海百联旗下的一百和联华超市，金融机构是爱建信托。
优势：创造商铺信托产品模式的目的，在于增加投资者收益稳定性。商铺投资活动中，“返租回报”是十分常见的一种营销方式，为投资者提供了收益取租的便利，但是承担返租回报的机构资信又成了投资者重点考量的指标。在２００２年下半年，有些项目去温州推广时，就有这样的诉求，要求销售企业以全部销售款作质押，由银行承担返租回报责任，这样的返租方式，一般开发商是无法承诺的，于是为金融机构介入提供了契机。
国外的运行模式：信托机构或基金为特定的商业地产项目融资，并向投资者承诺回报，投资者委托投资不买面积而是买份数，信托机构从市场融得资金提供给营运商，营运商以在建工程作担保，在约定时间内项目开始商业运营取得收益后，派分投资收益，回赎权证。
收益有保底封顶的封闭式和开放式两种。
缺陷：将房地产属性的商铺投资异化为金融衍生产品的投资，投资者无法取得物业增值和租金提升的双重收益，反而受到周边市场的影响，投资收益平均化，加上信托机构的介入，增加了运行成本，减少了边际利润，会使商铺投资的魅力完全消失，从而使项目推广的效率降低，市场的认可程度降低，并直接影响项目的销售面和融资能力。对于开发商而言，项目开发的盈利水平将会大打折扣。
连同上两期三种盈利模式是商铺市场发展三个十分重要象征，在第一种模式出现时，反映了市场对商铺价值的觉悟。在第二种模式出现时，市场已经充分意识到商铺的商业价值属性，房地产机构开始扮演了垫资者和工程商的角色。第三种模式是市场开始趋于理性的标志，人们不再为缥缈的高回报所迷惑，开始要求增加稳定性。在这一次模式变动中，商铺市场的三个主角地产开发、商业、金融全部归位了。 （在行置业投资咨询 姜新国） |
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