案例分析
尽管绝大多数成都人都知道熊猫万国商城的鼎鼎大名，但愿意光顾它的人看来并不多。
从成都市中心车水马龙的顺城大街上走进这个总规划面积达50万平方米、一度号称“亚洲最大MALL”的购物中心，你可以更深刻地理解什么叫做“门可罗雀”。
“那里面的通道宽敞得可以驶过一辆卡车，可是没有人进来啊！”一位早已撤离的商户曾无奈地抱怨说。
也许不久之后一切会有所变化。近日记者从熊猫城高层处证实，他们已与来自广东的富力地产正式签订协议，后者斥资20亿元取得该项目二期(建筑面积约20万平方米)控股权，有关工程建设即将启动。
被戏称为“西部第一坑”的熊猫城，已在水深火热中挣扎多时。近来风头正健的富力强势介入，能否一举让它脱离苦海呢？
遭遇“情变” 最后一根稻草压垮骆驼
过去一年多来，“熊猫城铜锣湾广场”的鲜红色广告牌，一直是这个MALL最醒目的标志。但现在它已被“熊猫城精彩世界”所取代。早些时候发生的“铜锣湾情变风波”，某种意义上直接促成了熊猫城今日的“壮士断臂”。
去年4月下旬，深圳铜锣湾集团、成都英凯实业与熊猫城三家签约，宣布共同投资人民币10亿元，打造“熊猫城铜锣湾广场”，并定于当年10月1日正式开业。
按照当时三方的设想，该广场将用五层楼的商业面积营造一个“百货、超市、餐饮”综合体：铜锣湾百货将作为主力店进驻，再引入一家位列世界500强的大型超市，将洋快餐与特色川菜融合，构建两万平方米规模的餐饮卖场。
但签约仅仅两个月后，便有市场消息称，铜锣湾可能退出熊猫城，落户成都城南新城市中心世纪城。随后熊猫城和铜锣湾紧急出面“辟谣”，坚称双方并未失约，项目招商也很顺利，广场最迟会在当年11月中旬开业。
然而，后来发生的事让人啼笑皆非：铜锣湾又分别与世纪城及成都市新都区签订入驻协议，加上熊猫城，在成都一地就有三处项目同时招商，参与运作的商业面积将近70万平方米！而最终于去年12月底试营业的熊猫城铜锣湾广场，并没有引进所谓世界500强超市，一开始就有点儿惨淡经营的味道了。
实际上，以品牌输出为主的铜锣湾，去年起已因扩张过快、经营不利等多种原因，相继从重庆、烟台等多个城市撤出，今年以来更有全线溃退的迹象。今年六七月间，熊猫城内外与铜锣湾有关的一切也悄悄改换了面孔。身为熊猫城董事长的陈宇光只有暗叹“遇人不淑”了。
“公司与铜锣湾签订协议的时候，连具体的利润指标、出租率都没有约定，如今索赔一事无从谈起。”担任熊猫城法律顾问的一位律师向记者透露。据说当时律师曾提出要在协议中加入上述约定，但铜锣湾方面坚决不同意，表示这样的话他们无法接手熊猫城。
“话都说到这个份儿上了，招商心切的陈总最终妥协了。”这位律师说。
时运不济 招商屡遇困局
在商海中摸爬滚打超过20年的陈宇光此番“病急乱投医”之举，说起来情有可原。
早在1993年，熊猫城即举行了奠基仪式，但庞大的资金需求未能落实，项目开发只是停留在图纸阶段。不久，陈突遭牢狱之灾，公司生意又每况愈下，更加无暇顾及熊猫城。几经周折之后，2002年底项目终于首次开盘，其间整整“休克”了九年。
跟国内其他城市众多MALL一样，熊猫城的招商步履维艰。
据了解，熊猫城开盘当日，它们与曾因在全国率先推出两元票价而名声大噪的“峨眉院线”签订协议，共同出资1.2亿元，合作开发有14个影厅的“环球国际影城”。同时又与香港中原地产签约，委托后者为一期工程中总面积11万平方米的“精彩世界”项目进行策划及招商代理。但这些协议，最后都没有兑现。
2004年5月，当时活跃于商界和文化界的陈逸飞亮相熊猫城，双方表示将共同投资5000万美元筹建面积达2.3万平方米的逸飞国际文化广场。这一盛事随即被熊猫城广为宣扬，陈逸飞本人也受到四川一位副省长亲自接待。但陈的突然辞世，让这个文化广场的宏大计划转眼化为泡影。
在这之后，陆续传出沃尔玛、易初莲花等国际零售巨头有意进驻熊猫城的利好消息。可惜，沃尔玛选择了成都城东与香格里拉酒店为邻，易初莲花则落户城西汇龙湾，而曾经风风火火的“土产洋枪”普尔斯马特名下的诺玛特超市，又因为普马迅速败落而没能助熊猫城一臂之力。
去年4月铜锣湾进驻之前，熊猫城地下三层试营业，曾推出“1年内零租金”的特殊优惠，一度吸引了部分商户，但长期的人气低落让他们也没了信心。
2005年参与超女选秀，并与天娱公司合建“成都超女基地”，乃至重金聘请超女冠军李宇春代言，倒是让熊猫城一时人气骤升。可是，熙熙攘攘过后，招商困境依然如故。这时候，号称拥有丰富商家资源和大MALL运营经验的铜锣湾，无疑成了陈宇光眼中那根救命稻草。
出让股权 以退为进求生路
据熊猫城高层透露，目前该公司有三家股东，即加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司，分别持有60%、20%和20%的股份。据记者调查，南大门是上世纪90年代末陈宇光旅居加拿大时组建的公司，海南新安则是陈执掌琼能源时的股东——也就是说，主要股东均与陈本人有关，并无外来资本的实质性参与。
多少有些讽刺意味的是，身为中国内地第一批福布斯富豪的陈宇光，现在最缺的还是钱。
熊猫城副总裁杨军曾表示，为弥补项目开发后期3亿多元的资金缺口，公司打算出售部分物业产权。他估计会先卖1万平方米，以单价每平方米2万元计算，可回笼资金2亿元，如果不够，将卖出更多。
同时，他们还计划出售3幢酒店式公寓，总建筑面积大约5万平方米左右，希望再套现2亿元，这样完成一期工程就没有问题了。
然而长期招商不利的窘境，让各路投资者不敢轻易接手，就算已分割的小面积单个铺位也乏人问津。据悉，熊猫城日常运营支出部分来自农行成都分行提供的贷款，但这笔钱数额应该不会很大。另有消息说，前段时间陈宇光先后与新加坡和香港数家财团接触寻求资金支持，只是迄今为止仅通过成都当地一家信托公司融到了几千万元，勉强能够支付人员工资、物业维护和宣传费用等。
在这种捉襟见肘的情况下，即便熊猫城二期工程用地已拆迁完毕，该公司也显然无力开发了。据上述熊猫城那位法律顾问介绍，今年初开始，陈宇光就与富力地产高层展开接触，寄希望于富力伸出援手。杨军表示，在双方刚刚签订的合作协议中，熊猫城以项目二期地皮入股，富力则取得控股权，但他拒绝透露具体股权分配比例。
资料显示，总建筑面积20万平方米的熊猫城项目二期，分别由2.5万平方米的商业中心、2万平方米的西部金融中心、1.4万平方米的会展中心，以及一栋11万平方米(包括五星级酒店、5A写字楼及顶级商务公寓)的塔楼组成。据说富力将负责引进国际著名的万豪酒店，并协助熊猫城进行整体招商活动。
除了押宝去年香港上市后财力大增的富力地产外，陈宇光手里还有一张“地铁经济牌”。按照成都市轨道交通建设规划，2009年开通的地铁在熊猫城有一个出口，预计到时会增加不少具有一定消费力的人流。
不过，目睹熊猫城几度浮沉的当地业界人士，对此似乎未敢乐观。一来成都私家汽车拥有量近47万，还有超过40万辆电动自行车，市民出行习惯与别的大城市差别明显，靠地铁汇聚人气效果如何尚属未知；二来新股东富力向来以住宅开发见长，近两三年才大举杀入商业地产领域，且重点放在写字楼和酒店上，并无大MALL开发与操盘经验以及商户资源，能否根本扭转熊猫城招商、运营的颓势，不免令人心存疑虑。
点评
从诞生之日起，熊猫城先后浮现“五大顽疾”，注定了其发展举步维艰：
一、选址不当。熊猫城地处成都市区三大商圈的交界地带，乍看位置不错，其实很难吸引人气，因为成都市民一般不习惯于跨商圈消费。
二、过于超前。熊猫城13年前已启动操作，还引进了当时国外先进的设计理念，可惜与中国国情及成都市场情况脱节，可谓孤军奋战。目前国内一线城市大MALL状况大多不佳，何况地处西部的熊猫城？
三、物业老化。由于开发过程旷日持久，部分物业从设计到建设都呈现老化趋势；
四、运营失当。受资金不足所逼，大量分割出售铺位，已犯大忌，严重影响整体招商效果，又未委托专业过硬的运营公司管理，仓促与铜锣湾这样玩“空手道”的企业合作，导致品牌受损；
五、屡战屡败。几度浮沉之后，要改变在商户和顾客心目中的形象愈加困难，唯有期望二期开发主体更替后，能重新建立各方信心，带来一些转机。
人物聚焦
“我下半生的精力就是填这个‘西部第一坑’了。”熊猫城老板陈宇光曾不无自嘲地向本报记者表示。
喜欢穿一身白色运动装的他，笑起来一脸憨厚，说话也带有浓重的南方口音。虽然个子不高，但额头宽阔而光亮，举手投足之间，自有一番商场老手的气度。而他也确实是个商界传奇人物。
在今年出炉的《道路与梦想》这部自传里，王石详细叙述了20多年前陈宇光如何提着一个小黑包，去深圳找到他，并成为其贸易公司的分销商，继而“空手套白狼”的有趣故事。
凭着和两位同胞兄弟在成都合伙做生意掘到的第一桶金，1985年，陈宇光怀揣数十万元到海南寻觅发展机会。1988年6月，他创办海南新能源公司，自任董事长，后经股份制改造，于1992年在深圳证券交易所上市。这就是海南省第一家上市公司琼能源，那会儿王石也在公司董事之列。
借此，陈宇光荣登1994年首度评选的福布斯中国内地富豪榜第二位，个人资产达人民币10亿元。
1993年，在家乡领导言辞恳切的引资召唤下，陈宇光回到成都。据他回忆，成都当时仅有一个人民商场规模较大，但也只是3万多平方米，唯一一栋高层建筑就是蜀都大厦，这和市政府提出的建设国际型大都市的目标完全不匹配。由此，陈萌生了建设一个标志性的城市商业载体的念头，并在政府积极支持下着手实施。
但天有不测之风云，那年年底，因与海南一起腐败案有染，陈宇光入狱长达18个月。当时，他刚好45岁。等他复出之后，海南开发热潮已经急速降温，琼能源经营业绩大幅下滑。1998年，作为公司大股东的陈，终于从资不抵债的琼能源抽身而退。
在成都，陈氏兄弟经营的企业同样艰难度日，加上琼能源又将其持有的熊猫城20%股份转让，已在前期拆迁中投入大量资金的陈，再无余力推动熊猫城的进一步开发。这个大坑前后一放就是9年。
在此期间，陈曾旅居海外四年，不断奔波为项目复工筹措资金。2000年初，他飞返成都，经过与市政府及有关银行反复磋商，拿出了一个新的自救方案，在各方帮助下项目重新开工。至2002年底，建筑面积达30万平方米的一期工程主体基本完成，并正式开盘招商。之后发生的事情就为大家所熟知了。
也许是十多年来的坎坷经历，又在熊猫城项目上倾注了太多心力，仍属壮年的陈宇光脸上平添了许多皱纹。记得刚刚传出铜锣湾将撤离熊猫城转向世纪城的时候，记者恰巧和他同乘一部电梯上楼，面对记者的提问，他只是一个劲地重复着：“你让我怎么说呢，你让我怎么说呢？”眼神中尽是疲倦和迷茫。
一位因参与熊猫城项目业务而与陈宇光有来往的业界人士认为，陈堪称中国向市场经济转轨过程中的“第一代商界枭雄”，其遭遇正好折射了那一代枭雄大多不能避免的悲情结局。
按其分析，上世纪50年代成长起来的人，有英雄主义和理想主义情怀，有干一番事业的情结，这就是为什么很多人都不看好熊猫城这个项目，陈自己的资金实力又很有限，他却执著地坚持了十几年，终于还是做起来了。
“最后这五六年来，他的种种努力给人感觉已是最后一击，但强弩之末，其势不能穿鲁缟，根本原因在于他当初熟悉的那套操作手法，比如打政策擦边球、利用银行关系等等，在市场因素作用越来越大的今天，不能再通行无阻了。”这位人士说。
尤其让人感慨的是，当昔日老上级和老战友王石如今挥洒大把金钱到处收购同业时，58岁的陈宇光却不得不以拱手出让控股权的方式，以求保全和延续未竟的事业。
看来残酷的市场竞争不断在证明同样的道理：不管一个企业家曾经怎样呼风唤雨，笑傲江湖，假如不能与时俱进，自我超越，总是难免在市场搁浅的命运。 |
热点新闻
