中式餐饮业能不能复制麦当劳地产模式，就像中餐能不能做成快餐连锁一样，是个相当有趣的问题
以食为天的中国人，要造就一个麦当劳究竟需要走多远？也许餐饮加房地产，可以让企业走得更快些。
麦当劳之所以成为标准普尔500中的指标股，绝不仅仅是靠它每年买出上亿个汉堡包，它的大部分资产来自于它庞大的地产王国。就像麦当劳王国的创始人雷·克罗克说的那样，“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
在全国已经开了300余家连锁店的重庆小天鹅投资控股(集团)有限公司(下称小天鹅)，也一脚从餐饮业跨到地产业。中式餐饮业能不能复制麦当劳地产模式，就像中餐能不能做成快餐连锁一样，是个相当有趣的问题。
天鹅转型
“对小天鹅集团来说，火锅连锁产业永远是我们的根基，但房地产项目能够为我们带来更高的利润，并为餐饮产业带来更厚实的依托。”何永智说。
小天鹅集团总裁何永智是重庆赫赫有名的“火锅皇后”。 何永智与丈夫廖长光身价已经进入《福布斯》中国富豪榜排名之中。
何永智开发的洪崖洞休闲商业地产项目位于重庆嘉陵江畔，距重庆繁华的解放碑仅5分钟车程。它以巴渝传统民俗民居为建筑格调，再现老重庆吊脚楼群和院宅式民居，功能主要以特色餐饮和商旅休闲为主。
“我的目标是打造‘重庆新天地’。我将我20年的奋斗都压在了这一搏上。”何永智说，在这个项目上小天鹅投入了3亿元，到目前为止已有三分之一的房产售出，收回投资1亿多元；三分之一左右的自营部分也已经筹备就绪，将筹建四星级小天鹅宾馆、新一代小天鹅火锅、梦幻大剧院，以及休闲餐馆酒吧等；剩余三分之一物业的招租工作正在进行之中。
底气
何永智从餐饮跻身房地产，是因为它的火锅产业已经形成了现金流的蓄水池。
小天鹅连锁火锅店在全国已经开了300余家， 每家店月平均销售额在40万~60万元左右。其中加盟店占了总店数的70%左右。2005年，重庆小天鹅全国火锅连锁店的销售总额达到15亿元，何永智每年从火锅中捞出2000余万元的净利润，加盟店利润尚不计算在内。
何永智表示，目前，她的火锅产业已经进入了良性循环，目前，小天鹅仍旧延续特许加盟店的形式，其中90%左右的加盟店都实现了盈利，每年以30~60家加盟店的速度在全世界持续增加，何永智预计在5年之内全国小天鹅火锅连锁店将扩张到500家左右。
虽然火锅企业在单店年营业额比特色酒楼要少，但从资产效率来看，特色酒楼企业的平均资产利润率为27.88%，火锅企业的平均资产利润率达到54.71%，资金回报相对比较大，是最接近麦当劳这样的西式快餐的。
但何永智认为，餐饮业盈利稳定，但是以餐饮业的利润和规模来说，总是受限的。要想做大，房地产对于现在的小天鹅来说是一条捷径。而现在餐饮业稳定的现金流是她进入房地产的一到蓄水池。她希望在未来三年，可以实现小天鹅集团的上市目标，可见向房地产发展对于需求壮大的小天鹅来说，是能否成功的重要一环。
地产野心
从房地产里面获取最大利益，对于小天鹅来说，这也不是第一次。
早在1996年，小天鹅就开设了重庆首家私营三星级宾馆——小天鹅宾馆。 随后刚巧赶上1997年重庆设直辖市带来的大量商务和政治活动，何永智回忆说，小天鹅宾馆开业当年就实现了盈利，相当于小天鹅火锅过去10年的利润总和。
何永智说，“进入房地产其实也是因缘巧合，因为最初我们小天鹅都是以租铺面来开店进行经营，可是店主经常会大幅提高租金甚至收回店面，所以我们后期转型为自己买店面。”
何永智研究了麦当劳等国外餐饮企业，发现它的主要利润来源并不是汉堡包，而是房地产——麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，卖汉堡包那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。
麦当劳通常在认真选址后买下店面，火爆的生意必然使房产增值，然后在适当的时候将房产出售或出租，获取高额利润，当然也可以自己永续经营。
对小天鹅的未来盈利，何永智更大的野心是在房地产上。根据她的保守估计，洪崖洞民俗文化街的盈利时限会是三年，而盈利会是小天鹅现在每年盈利的3倍以上。
但是，麦当劳的品牌依然是快餐“麦当劳”，而没有推出某个地产品牌，麦当劳的品牌和它的地产浑然一体。小天鹅是否能拷贝麦当劳的经验？小天鹅的平台能否把它的地产带上一个新的高度吗？至少从目前看，小天鹅的餐饮与地产还只是互为平行线。
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