三里屯区域已然上演了一幕“变形记”，从自发形成的单一业态演变成涵盖多种业态。一场对区域的商业改造势必会引发一系列的变故，而对身处其中的开发商、投资者以及消费者而言，各自都面临一个全新的选择。
长期以来，三里屯地区以其优越的地理位置及浓郁人文气息，形成了特有的商业氛围。
区域的商业形态大多体现在餐饮、酒吧上，而一直缺乏大型的商业综合体建筑。在北京其它老商业区陆续涌现新兴商业项目后，关于三里屯地区商业升级的话题也在不断被人提及。
在今年太古、世贸、SOHO中国这三家地产商相继落户三里屯后，传递给人们不仅是未来三里屯“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”定位的蓝图，三个商业综合体的破土动工更感观的告诉着人们这个地区正在发生的变化。
然而，长达10多年形成的酒吧文化是否会因商业地产项目的入驻而得到改变；购物中心、酒店等多种业态聚集是否会引起人们购物的兴趣等问题在今天看来仍充满变数。不过可以肯定的是，三里屯区域已然上演了一幕“变形记”，从自发形成的单一业态演变成涵盖多种业态。一场对区域的商业改造势必会引发一系列的变故，而对身处其中的开发商、投资者以及消费者而言，各自都面临一个全新的选择。
记者在“十一”期间走访三里屯区域之后发现，就盈科中心、中国红街、三里屯3·3 服装市场等一些商业地产项目而言，纷纷遇到了各自的问题。
盈科中心：太平洋百货难成气候
“十一”期间，记者从东三环长虹桥开始，沿着工体北路往西一直到工人体育场周边区域，发现仅有盈科中心、服装3·3市场、中国红街、雅秀等少数综合体项目。
六年前租用北京盈科中心一至五楼的台湾太平洋百货集团，其太平洋百货北京盈科店面积达到了4.7万平方米。而作为紧临CBD商务中心区的北京盈科中心，在成功引进了IBM、NOKIA、波音、强生制药等国际知名企业后，已成为白领的新聚集区。太平洋百货将消费对象主体定位为25-40岁中高收入的白领族群体，这一市场定位正好吻合了北京盈科中心的人群特点。
然而，周边有着强大消费人群的太平洋百货开业至今生意仍然没有太好。10月7日，记者来到太平洋百货，并没有看到类似其他商场的火暴局面。尽管商场推出了购物满200送100现金的促销手段，但是商场的人流还是偏少。
例如，通常百货商场一楼的售鞋专柜是商场促销期间人们会扎堆的地方，这一现象在西单的中友百货等商场表现得非常明显。而在太平洋百货内一楼的售鞋处并没有出现热闹的局面，反而是电梯两旁临时搭出的ONLY服饰专卖店有不少人前往。
从空间布局上看，商场内电梯的设置显得很有特色。整个商场有三组向上去的电梯，一进大门左右两边便是直接通往二楼的电梯，而中间则是两个越层电梯，商场尾端才出现这种逐层电梯，如此的设计为顾客提供了更多的选择。
在业态分布上，商场的五层商业具体分为一楼以化妆品、女鞋、珠宝、皮包为主的流行名品馆；二楼以少女流行服饰为主的新潮少女馆；三楼以职业女装、杂货饰品、民族服饰为主的名媛淑女馆；四楼以男士服装为主的绅士休闲馆 ；五楼则是主打运动休闲，其中有两个餐厅在其中。而位于地下一层的超市，其经营的商品大多是以国外消费人群为主。
坐落于盈科中心，对面是三里屯外交公寓，太平洋百货周边可谓已经聚集了足够的购买人群，然而经过了几年的商业培育期，这个商场仍旧是不温不火的局面。为此，北京源亚招商总监乔崇国表示：“三里屯区域的大型百货目前仍只有太平洋百货这一个店，单店效应的影响力有限。而作为百货业态而言，要聚集人气重要的是发挥百货商场的聚集效应，单个百货商店是很难吸引消费者前来的。”
中国红街：天价商铺暗藏风险
位于北京工体东门的中国红街在两年前曾是红极一时的项目，当初开发商在其宣传口号中将自己锁定在“京城街铺王”的位置，并推出了每平方米最高10万元的天价商铺。而对投资者来说，如此天价的商铺，要想达到理想的投资回报率，难度相当大。
虽然开发商宣传，“中国红街处于中央商务区—中央娱乐区—国门商务区—中央公园—第二使馆区交叠区域，街铺服务范围可覆盖五大商圈，并辐射整个北京，是东部乃至整个北京为数不多、直接产生‘商业—商务—生活’连动效应的热点区域。”
可遗憾的是，这五大商圈离工体东路都在1公里至数公里以上，步行需要20～30分钟，
而中国红街紧邻工体东路，地面基本无法停车，其地下停车场仅能提供600余个车位，从公开的项目资料看，这些车位还是与楼上写字楼共用的，这样供购物人群临时停车的车位估计相当有限。
现在两年过去了，记者发现虽然项目的外立面已经成型，但商街竟然还没有开业。为了匹配“京城街铺王”的口号，中国红街在商业定位上以高端商业为主，在随后的招商过程中只针对高端奢侈品来进行。项目总建筑面积7万平方米，由六个体量高低错落的楼体由北至南组成，建成后将形成一条全长260米、由50余家国际顶级商铺组成的立体式商业长廊。
现在来看，项目的招商仍旧没有完成，一楼都出现了少量空置店铺。入驻的商家也大多由原来的服装为主变成了以餐饮为主。据中国红街商业运营总监叶国梁介绍，针对项目招商出现的问题，公司进行了相应调整，招商对象已经从原来的绝对高端调整到第一次来中国开店、有宣传诉求的商业品牌。如今，中国红街的商业餐饮比例由原来的15%调整到将近50%。
招商不利只是项目迟迟不能开业的一个表现，更为深层次的原因是因为项目采取的是能尽快回收资金的商铺产权销售模式。在此之前，“巨库”、“第五大道”等产权式商铺因为管理混乱而连续出现经营问题，甚至是一开业就停业。
中国红街的高售价更让投资者看不到未来盈利的空间，每平米6－10万元的售价只是开发商为了能够大量而快速地回笼资金，售出后却难以保障投资者和经营客户的租金回报是否能够达到。
商铺售价越高，投资者投资风险越大。中国红街的天价商铺实际上只保证了开发商的利益，而投资者和经营者的利益则难以保证。因为对于经营者和投资者而言，由于要养铺、要负担高价的租金、再加上装修、设备、人工等各种成本的投入，其利润空间已被压缩得极低，一旦入不敷出，将导致无法继续经营而撤场，损失随之而来。
处于尴尬之中的太平洋百货和饱受市场质疑的中国红街，是现有区域内大型商业项目的一个缩影。然而，三里屯Village、三里屯SOHO和世贸地产等商业综合体的进驻，被业界看作是彻底改变三里屯商业气氛的新起点，这三个项目各自市场定位及发展空间如何，很大程度上决定了三里屯蜕变的成功与否。
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