5300万平方米供应量太多了？沪商业地产“市场热”思考

　　该报告作了统计，2001年到2006年期间，上海推出商业、商办和综合类用地约3700万平方米。对此，该报告做了较详尽的分析。

　　从用地结构看，纯商业地块约占10%，约1500万平方米。假定容积率为2，可建商业建筑面积3000万平方米。综合类用地中各类商业、餐饮、娱乐、酒店以及商办楼约占8%，可建商业建筑面积2300万平方米。两者相加，6年内上海共新增商业建筑面积5300万平方米。

　　从用地性质看，2006年土地供应中的住宅用地比例大幅度减少，商业综合类用地大幅度增加，说明当年商业地产急遽升温。而且这些项目都集中在2003至2005年期间开工建设，未来二、三年中将大规模投放市场。

　　从市场供应看，早在2005年下半年上海商业地产市场就出现供大于求的“逆转”态势。商业地产作为一种融合地产与商业两类特色的产品，在房地产市场蓬勃向上之时当然更为受宠。于是，新一轮以商铺地产、购物中心地产、酒店地产、工业地产以及办公楼为主的“楼宇经济”蜂拥而起。

　　从人均拥有标准看，2006年上海零售商业网点人均存量面积为2平方米，这已超过境外商业大都市人均拥有的标准。如果加上2007年增加的一批大型商业地产项目和现代服务业园区等，人均拥有量更是远远“超标”了。有统计说，2007年一季度全国范围内商铺开发投资额完成402亿元，同比增长17.7%。上海商铺产品的开发和建设，同样面临快速增长的局面。

　　综合上述各类数据和因素，该报告最终得出结论，世博会前后上海商业地产市场将进入“严峻考验期”。

　　竞争导致商铺遭遇“闲置”困境

　　在商业地产市场发展过程中，始于2004年的上海大型商贸城“开发潮”如今发展到了“白热化”地步。

　　当初百联集团、红星美凯龙、家乐福、麦德隆、百安居、沃尔玛等大批中外资零售巨头在上海市场遍地开花，如今已成燎原烈火。这种状况被业界称之为“开发热”，“竞争热”。如绵延8公里的曹安商贸区、规模近百万平方米的赵巷商业区、新兴的南汇、金山、奉贤、松江等商业园区等等都争相崛起，而且至今还在酝酿一批批新的商业地产项目。有数据说，目前上海远郊社区商业地产市场年度供求比已达到1∶0.73。

　　在此形势下，商业地产市场出现如下矛盾。一方面，商业地产高速发展；另一方面，不少商业地产项目娶不到合适的“新娘”，遭遇闲置的困境。

　　不久前，上海四大商圈之一的豫园商城公开拍卖15个产权商铺，来自各地二三十个商家兴致勃勃地赶到现场参与拍卖，但最终15个商铺全部流拍。竞拍者说：“6万元一平方米价格的商铺实在太离谱了，尽管商铺位置没话可说。但在一个狭小区域内集中了太多同质化的商铺，以后没法竞争”。

　　专业人士姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)认为，上海商业地产市场确实有点“热”。2005年以来实施的房地产调控政策虽然一波接一波，但是主要调控对象还集中在住宅而非商用物业。上海商业地产市场并没有受到大的影响，投资客热情依旧高涨。