虽然传统五大商圈早已形成，但是上海商业发展依然在寻求新的突破。戴德梁行商铺部董事韦泽铭指出：“开发商需要做有创意的商业，需要自己参与管理、营销，并且让消费者了解到这些。”
以摩根斯坦利投资的 “无限度”为例，目前无限度首层租金最高达到近4美元/天/平方米，无限度的定位与对面的美美百货也互补配合，因为美美做的是比较有特色、有活力的国际品牌，而在无限度商场内的商业的业态也是互补的。“其餐饮方面承租能力比较高，营业时间比一般的餐饮也更晚。其大股东摩根斯坦利，采取成熟的固定租金混合营业额提成的模式收租，也比内地开发商的做法更双赢。”韦泽铭表示。
购物中心调整业态寻突破
来自戴德梁行商铺部的最新报告显示：供应方面，第三季度五大商圈内没有新增供应上市，但包括浦东陆家嘴在内的部分项目进行局部品牌调整，带来部分调整性供应。其中具有代表性的项目是华润时代广场。
韦泽铭表示，华润时代广场希望做成在周边而言比较高档的购物中心。“目前陆家嘴(23.00,-0.13,-0.56%)缺少高档氛围的消费场所，华润时代广场因此有意转型。下一步如果有机会，他们应该也会把高档的餐饮引进来。此前，华润时代广场定位比较尴尬，没有找准具体消费群，而其周边商场的定位都非常清楚，这次他们重新明晰定位，希望浦东的购买群体能够停留下来买东西。”
此外，美美百货搬迁至大上海时代广场接替去年退出上海的连卡佛，并于9月份开始试营业。1994年成立的美美百货是上海第一家以经营国际顶级品牌服饰系列为主的高档百货公司。南京东路商圈中丝伊都锦商厦第三季度也全面调整经营品牌，将其13个楼面由流行服饰调整为以中高档运动品牌和餐饮为主。
“就目前已经完成的业态调整来看，正大广场和龙之梦的做法比较相似，也很成功。他们把潮流的品牌引进了上海，ZARA、C&A、H&M、NOVO这些牌子与传统品牌占有100-300平方米的店铺不同，他们的店铺面积一般是1000-4000平方米。如此大体量的面积要求，让很多商场没有能力提供。而这正好是正大广场和龙之梦的机会。这些品牌店开张后，带动了很年轻的人过去，现在消费年龄段明显下降。”韦泽铭表示。
新增商业项目两年内陆续推出
随着上海经济的发展，越来越多的国际消费品牌和国内一线品牌进驻上海或增加门店数量。戴德梁行商铺部报告显示，总体而言，第四季度商铺市场将延续三季度发展态势，继续走强。同时，随着新增项目不断推出，浦东的入驻率将有一个持续的波动过程，并且与浦西成熟地段相比将会偏低。
“从近期来看，南京西路、近石门一路将会推出一个面积为2万多平方米名为‘长春藤’的商业项目，定位将会比‘梅恒泰’更年轻，鸿翔百货及中创大厦的业态也将调整。”韦泽铭透露：“今后两年内，中心城区商圈将出现一些新的供应，比如嘉里二期、越洋广场、九龙仓、南京西路1788号地块等项目。”
韦泽铭同时表示，新鸿基去年拿下的原襄阳路市场地块，新天地三期、南京东路东海商都将在2008-2009年陆续推出。恒基地产拿下的南京东路155地块，苏宁电器今年8月份刚刚拿下的南京东路163地块，外滩源等项目也将2009-2010年建成。
“值得关注的是，两年以后国际金融中心将会在陆家嘴推出一个超五星的购物中心，其定位是做浦东最高档的国际品牌购物中心，将会对上海市场以及布局产生比较大的影响。”韦泽铭分析。
商用房首付提高至五成业内认为市场影响有限
日前，央行、银监会联合发文，商业用房贷款的首付比例由原来的四成提高到五成，业内人士表示，贷款申请难度加大，部分投资者可能贷不出款来。
信义房产商铺科龚亦慎表示，先前的规定，一般商业用房最高可以贷六成，目前贷款相关的申请难度加大，部分投资者可能贷不出款来。好在当前信义房产商铺科还没遇到投资者因贷款办不出而中途放弃投资的情况。但是相信部分投资客可能会出现首付提高而放弃投资商铺的情况。
美联商铺科娄锋表示，该政策出台前部分银行为了防止商业贷款的风险，在商业用房贷款上就只给五成，因此此次政策的出台对市场总体影响不大。而且投资商铺的客户都是一些闲钱比较多的，首付提高一成对他们几乎不造成什么影响。 |
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