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品牌获准入驻后，并不意味着可以随心所欲地开店。他们“嫁入”港汇之后，才发现有“婆婆”。商场先要看店面效果图，判断它能否体现品牌的风格，是否吻合港汇的风格。不少一线品牌都被拦下，要求重新设计效果图。第二步，商场要查看装修材料小样，从店面的门头到灯光，从桌椅到厨房设施，一件不落。第三步，正式进入施工环节，在商场物业部指导下施工。
起初，很多租户无法理解：既然出了钱，就该放手做，商场为什么管那么多？“婆婆”却认为：在激烈竞争的时代，顾客走进购物中心不是单纯购物，而是放松心情，享受生活。良好的品牌形象对租户和商场都有利。在“婆婆”的督导下，租户不得不加大投入，而且形成了一种氛围。大家都把最好的装修放在港汇，把这里作为最佳展示店。
港汇广场董事长王裕强说：“既然签约入驻，品牌店就与我们站在同一条船上，决不是签了合同就完事。所以，从开业前的装修，到之后的营销、宣传，我们都会与租户一起策划，一起实施。”他首创了“市务代表负责制”，从品牌与商场开始接触的第一刻起，租户就固定与商场的一位市务代表联系。入住后，不论是财务、法务、仓库、物业、营销策划，租户有任何要求，都找这一个人。只要提出的要求有益于经营，商场全力配合。
三个月前，新近入驻的Ermenegildo Zegna(杰尼亚)在装修过程中，急不可待地找到市务代表：隔壁餐厅的食品展台破坏了杰尼亚的整体风格，硕大的盘子与杰尼亚的装修格格不入。要知道，一线品牌像爱护自己的脸一样，爱护门店的形象。
纵然有一百个不乐意，租户无权要求别人改动门面，商场也没有义务去“趟浑水”。但港汇有一条原则，只要有利于提高租户收益，提升商场形象，就要坚持去做。这位市务代表找到餐饮店，餐饮店放话说：“那是我们唯一的展台，如果撤掉，客人就看不到我们的食品。我们的生意就不算生意吗？”足足两个月，市务代表不知付出了多少心血，一次次沟通、协商。不久前，餐饮店让步了。
费尽力气提供“一对一”服务，目的是让租户收益最大化。除非这个品牌退出商场，市务代表的工作就不会结束。租户与购物中心，一荣俱荣，一损俱损。购物中心“没事找事”，恰恰帮了自己，赢得了无形的收益。
老商场如何“保鲜”？
不论是北京、上海，还是众多的二三线城市，新的购物中心都在不断出现。论硬件，新建的商场总是取胜。那么，原先建成的商场如何“保鲜”？
“一个成功的商场必须具备三个条件。一是位置，选择最好的地段，拥有最便捷的交通；二是设计，请最好的设计公司进行适度超前的设计，而且商场运营方要参与设计过程。三是管理。除了品牌的管理更新，商场的物业也要保养维修，使得整个项目保养如新。”港汇广场的投资和管理商香港恒隆地产执行董事吴士元如是说。
掐指算来，港汇广场于1999年底开业，已经运营了近9年。然而，不论是建筑外表，还是内部装修，都保持着最佳状态。港汇广场负责人透露说：从开业至今，整个项目在保养方面的投入超过了3亿元。商场规定，每年的保养预算必须全部用完。比如，大理石地面稍有破损就更换，中庭的大树不断更换，每层楼的导购牌每年翻新。去年，商场一次性投入500万元，把所有卫生间改为五星级酒店标准。商场的物业部成了最繁忙的部门，他们几乎每天都有工程。无怪乎，商场每年都保持着时尚、靓丽的外观。
试想，如果一家百货公司1年都没什么变化，那么消费者走进商场的目的就是购物。如果一家购物中心每周有变化，每个月都有新品牌进入，那么消费者就会变“买”为“逛”，有事没事去看看。如此一来，人流量远远超过单纯的“买”，而且新的消费需求会源源不断地刺激出来。或许，这就是港汇的“保鲜”秘诀。
据上海市综合经济研究所专家分析，发达国家的大型购物中心的诞生、发展经历了半个世纪之久。购物中心是“舶来品”，却没有固定的模式：既要与商圈内的其他商家进行错位经营，还要结合本地特点，把购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等诸多业态整合起来。因此，购物中心需要强大的管理能力。此外，开发商的实力也关乎项目成败。以港汇为例，整个项目包括国内唯一的双塔写字楼，还包括上海数量最多的服务式公寓楼，它们把众多高端客户吸引过来，形成了三种业态的集聚效应。
如今，购物中心已成为商业地产项目的主流经营模式，但如何经营，依然没有答案。港汇广场从1993年建设伊始，就组建了本土团队。他们经历过早期的艰难，也闯出了一条路。购物中心是实力的比拼，更是智慧和心血的较量。当中国进入购物中心时代，零售业更高层次的竞争将拉开序幕。 |
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