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市场竞争激烈
在雅宝路急需更加高端的商业平台来承载国际贸易功能之际，该区域内的商业项目开始了全面升级。2005年天雅大厦的面市，启动了雅宝路区域商业高档化的先河，成为了该区域内五星级的国际贸易商业旗舰，也因此吸引了众多商户从原来的居民房中的临界商铺迁入高档商业中心内。
随着雅宝路商圈向东北方向的外扩，以新金山、雅宝城、日坛国际、国雅大厦为首的新商业项目集中入市，为雅宝路商家提供了更多的商铺选择机会。业内人士认为，这些楼盘的建成开业将全面提升雅宝路的档次。
目前，这些新入市的商业项目都在规格和档次上瞄准了高端市场。雅宝城希望自己能成为区域的明星项目，日坛国际希望成为新地标，新金山目标则是“世界级的商业旗舰”。
据记者了解，新金山是由酒店式公寓、品牌中心、贸易采购中心三大部分组成的综合体项目。总建筑面积10万平方米，可容纳千余商户和400名住户。其中，新金山贸易采购中心总建筑面积约3.17万平方米，地上6层、地下3层，1～5层为服装、裘皮类业态定位，6层为整体商业专属配套层，设有中西餐厅、票务中心、生活超市、商务洽谈室、咖啡厅、洗浴中心、网吧以及相关休闲娱乐场所，为大厦提供所有商务、生活的需求。而位于该项目内的品牌中心是一个只为品牌商贸未来的领袖悉心构筑的88席单位的专属基地，总建筑面积约1.53万平方米，构建了区域升级版的品牌展示、形象打造的商贸专属基地。
雅宝城作为这一地区最大规模的外贸商品批发专业性业态商业地产项目，不仅在规划建设中拥有该地区独一无二的休闲广场、有1层直达12层的先进扶梯和充足的停车位，并且强调一种“升级精神”。这种精神一方面体现为，项目整合了一部分原雅宝路地区商业，将零散商业集中于现代购物中心之中；另一方面，开发商不仅进行项目建设，还参与商城今后经营和管理工作，充分体现了现代商业专业、统一的经营理念，足以带动区域商业品质提升。
而从2005年就开始销售的日坛国际，目前已经进入最后收尾阶段，即将于2008年对外正式营业。由于该项目定位于全方位的国际贸易中心，因此在2005年创造了33亿元的销售业绩。
虽然新型商业项目的入市为雅宝路内的商家提供了更多的选择，但毋庸置疑的是大体量的商业项目供应，也会造成未来各商业项目之间的激烈竞争。
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏就表示，由于近两年雅宝路商户数量持续上涨，小品牌商家生意不容乐观，成本加大、利润下滑、竞争激烈成为商家主要面临的问题。加上国内市场竞争激烈，河北、浙江等外省贸易批发市场的开发，造成商户分流，使该类市场利润整体下滑。而且雅宝路区域内的商业项目大部分仍以销售为主，并不利于商业项目的后期管理，如果开业后经营不善，就会导致租金水平一定的下滑。
为了确保未来商户的经营效益，雅宝路区域内的部分商业项目已经开始改销售为自己持有。新金山开发商北京麒麟房地产开发有限责任公司总经理于福生表示，“目前，为保障贸易采购中心未来的经营，我们采取的经营模式要么是整售，要么自持，坚决不会散售。”于福生指出，实现统一业态、统一招商、统一经营、统一管理，才能最终实现让业主获利、让客户满意、让商户赚钱、让物业升值的商业链。
虽然，雅宝路的商战已经是一触即发，但由于该区域紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。雅宝路市场仍有理由成为整个京城东部的商业中心地带。
徐伟成表示，位于雅宝路商圈内的商业项目要想保证稳定的租金利润，除了在软硬件设施上要细下功夫以外，还应该为商户建立起对外贸易的交易平台，如举办大型服装展，或和俄罗斯使馆举行贸易节等多种形式的活动，来确保商业的可持续发展。
“商家的需求促使商业项目改造升级，现代化的商业项目又为商家提供更好的环境和服务，二者互相促进。由此，雅宝路的商业和区域整体环境都将得到更好的发展。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利表示。 |
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