中国人对日本产品和文化都有着近距离接触。无论是日本的电器、日剧、音乐、时装还是漫画，都在浸染着我们的生活。有兴趣的话，我们不妨先了解一下吧。
10月份，笔者考察了日本众多城市的商业地产。现在回想起来，脑海中印象最深刻的莫过于那一派繁华的百货业、地下商业，以及遍布城乡的便利店。
百货业态依然是各城市商业发展的顶梁柱——在对东京各商圈和大阪、名古屋等城市商业考察中，笔者深深感觉到了这一点。百货业经过二百多年的发展，在不断调整中最终成为各业态之首。从东京银座、涩谷商圈中各家百货店看来，几乎都围绕在交通叉路口，其竞争激烈程度可想而知，但绝妙的错位经营之法让大伙儿都活得不错。
穿梭于涩谷中心区的109百货、东急TOKYU、西武、PARCO、OICITY丸井等多家百货店之间，以一个购物者的切身体验来说，感觉109百货确实是东京时尚的代表，这里边的服装更适合十几岁到二十出头的年轻消费者。东急百货由于把守交通枢纽优势，商品对年龄层的包容性较强，更大众一些。而PARCO主要定位于精英白领，西武百货则引领着商圈的最高端，LV等世界一线品牌多集中于此。
不仅如此，同一品牌的不同店铺也能很好地做到错位经营。在同一区域内，同一品牌的百货并非只有一家店，它们可能会相邻几栋大楼，或与其他品牌百货店相隔穿插，但这并没有影响其各自的发展。如109百货一店与109百货二店相隔三个路口约100米，两店商品的定位能明显感觉出年龄层次上的差距，二店商品所定位的人群年龄要更高一些。又如PARCO一店全部是女装，二店则全部是家居用品，两店只相差一个路口。
日本不仅地上商业发展繁荣，地下商业更是令人赞叹。在城市商业中心区的地下商业多能开到地下二至三层。由于灯光及硬件配套设施的到位，购物的舒适指数丝毫不会因身处地下而有所降低。
与日本相比，我国地下商业差距较大，不仅在于日本更加重视地下商业空间的开发，还在于其完善的消防安全措施及机制，以及常年不定期的安全演习。此外，日本地下商业街多与地铁相连，地上出口也是四通八达，有人戏称N多出口。这样既提高了安全性又保证了人流量，可谓是一举双得。
从东京到大阪，笔者路过了横滨、箱根、名古屋、奈良、京都、神户、大阪等九个城乡地区。一路走来，最大的感受是日本城乡差别很小，乡村也像城市一样干净整洁，尤其是购物也如在城里一样方便。这有赖于遍布城乡的便利店和随处可见的自动售货机。而且，无论在城市还是乡村，便利店的大小及店内布置几乎完全标准化，店中商品也与城市中商业基本一样，是全国统一配货。还有一点颇具特色。每到一处新的地区，当地便利店还会专门增加一两个货架展销当地特色商品。这对旅客来说，尤为方便。
研究表明，一个国家的国民收入在超过1000美元时，便利店这种商业形式就会开始得到发展。我国很多大城市人均收入早已经突破这个数值，便利店正在北京、上海、深圳等一些大城市蓬勃发展。从日本便利店的普及与受欢迎程度来看，这种便利于民的商业业态，在我国一定会有一个良好的发展前景。
同时，我们也应该看到，作为全球第二大经济体的日本，其商业地产的发展是随着国民经济的发展而循序渐进的，并没有大量商用物业闲置的现象。
而我国商业地产受房地产投资拉动，造成商用物业用房供应短时间激增。加之早期商业地产开发的商用物业多以销售为主，并没有培育出良好的商业圈气氛，导致更多商用物业因不能开业而空置。尽管我国商业地产未来发展的空间无限，但消化这些大量闲置着的商用物业可能需要很长一段时间。这一点值得关注，也亟需解决。 |
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