“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，２００７郑州商业地产也是如此。似乎就在某一天早晨，我们一觉醒来，突然发现商业地产已经遍地开花。平均比住宅产品高出三到五倍的单价，相对应着每平方米比住宅产品高出更多倍的租金。投资大、收益大，必定风险大，这是市场经济的不二法则。
在商业地产“乱花渐欲迷人眼”的２００７，投资者的脚步应该往哪里去？如何才能在鲜花丛中找到真正能够结出累累果实的枝头？本期起，《河南商报》“先锋地产”将连续推出大型调查读本：“２００７郑州商业地产报告”，希望能够从商业地产规划、操作手法、运作模式等技术层面给投资人提供一个更加清晰的思路。
商业地产泡沫来临？
对于郑州地产的２００７，毋庸置疑的是，商业地产时代已经到来。这一点，从庞大的商业地产供应面积和已经出现的大规模商业物业空置可以证明。
在住宅市场一片飘红的刺激下，开发商和消费者都把目光投向了成长性更大的商业地产。和股市类似，当大家都已经明确目前市场正处在一个无法遏制的上升期的时候，对成长速度的强烈追求，急切要求市场上出现周期更短、回报率更高的投资品种。一个又一个商业地产项目应运而生。在另一方面，郑州市场上众多住宅商业项目综合体，在住宅部分基本销售之后，也已经到了销售底商和其他商业物业的阶段。
毫无疑问，更高的收益意味着更大的风险。对商业地产而言，最重要的不是分割销售，而是能否培育出一个红火的市场。而郑州市场上无数商业项目的操作实践证明，培育一个市场从来都不是一朝一夕之功。有的市场已经经过了五六年甚至更长时间的培育期，仍然无法红火起来。在郑州商界，一个市场重复招商甚至多次招商的例子并不少见。因此，在地产界素有这样的比喻：如果开发住宅项目的水平看做是小学生的话，那开发写字楼就是中学生，而开发商业地产项目则是大学生。
相比之下，商业地产开发商则对自己的项目信心十足，纷纷倾注了巨大的热情。动辄６％甚至８％的“七年返租”、“十年返租”促销宣传层出不穷。这些开发商们相信，他们开发的商业地产可以在以后的几年中产生稳定的租金收益。
在这种情况下，不少专家提出“商业地产已出现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。河南圆点市场调查公司地产研究中心在今年３月份进行的“郑州市商业地产投资者调查”表明，目前郑州的商铺除成熟商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。
投资商业地产从规划开始
对市场上林林总总的商业地产项目，对那些天花乱坠的发展前景的宣传，消费者在选择商业地产之时，究竟应该从什么地方开始？
“判断一个商业地产项目是否值得投资，最先调查的就是它的规划。”郑州国贸中心有关负责人说，事实上一个商业项目规划的好坏直接决定了这个项目的前途。
该负责人说，不少投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后，就不愁租售，收益就一定会好，因而忽视了对商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到项目开发失败后才亡羊补牢，而此时却往往是木已成舟难以补救。
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