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私定条款把公共露台卖给个人
“买受人确认在签订本合同时已到工地现场考查，对小区周边的情况熟知和确认；对所处房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已了解并认可……且不持异议。”这又是一条合同的“补充条款”。对此，购房者向记者反映，自己买的是期房，开发商有不肯拿面积预测报告等正式的文书给购房人看，因此购房人根本无法对结构、高度、大小等细节进行确认，所谓“不持异议”根本无从谈起。
同样让人啼笑皆非的是，在合同补充条款中，还有一项涉及到约定第三方行为的条款：“该配套露台由该业主使用并负责维护，但露台不得封闭，其他业主放弃对该露台的使用权。”购房人告诉记者，他根本不知道这个露台在哪，也不知道这个合同里写的究竟是给哪个业主使用。销售人员对此的口头解释是“顶楼业主有露台”。
那顶楼的露台究竟该归谁使用呢？钱小宇律师认为，该条款涉及到公摊面积的认定问题，他提醒购房者，一般来讲，如果赠送的露台面积属于业主的公摊面积，所有权是归全体业主所有的，开发商无权也无法把这种面积卖给单个业主。双方合同在无第三者（即其他购房人）同意的情况下，是无法对第三者的行为加以约定的，因此该条款就属于无效条款。其他业主一旦主张权利，则该条款规定就是一纸空文。
律师说法：如此补充条款无效
最高法院的司法结实明明说了：这样做不可以；一个企业偏偏自己定出合同：这样做可以。这样的合同有效吗？
昨日，记者就此咨询了江苏天之权律师事务所资深房产律师朱凯，回答是：当然不可以！
朱律师告诉记者，这份合同的“霸王条款”中，卖没有产权证的车库和性质不明的露台都违法了即将生效的《物权法》；而宣传单内容仅供参考和房屋交付等又都明确与最高法院的司法解释相悖。最高法院的司法结实在法律中属于级别较高法律，比一般地方法规的效力都要高。虽然《合同法》有合同“意思自治”的原则，即买卖双方可根据自己的意思来进行合同条款的约定，但约定也不能与国家法律相抗衡、相违背。如果有不一致，也绝对是按法律的约定来处理。自制条款与国家的法律相抗，是不可能成功的。
其次，该合同是开发商单方提供的格式合同，购房人如果就条款意见不一致时，也应该按照对合同提供方，即开发商不利的解释来解释。因此开发商即使作出减轻自己责任的约定，也是无效条款。
谁来治治这些“霸王合同”
今年4月起，南京市正式颁布并实施了《南京市合同格式条款监督办法》。根据《办法》，消费者可通过12315投诉平台，向工商行政管理部门举报霸王合同，由工商行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1000元以上5000元以下罚款。
记者了解到，上述规定目前仅在南京生效，但江苏工商部门也在反霸王合同。那么苏州会有哪些新做法呢？苏州购房人的利益又该如何保障？雅戈尔置业作为知名上市公司旗下企业，作为新苏州的发展投资商，究竟应该对购房人承担起哪些应尽的义务？欢迎读者来电025——84783629、84783545，诉说您的遭遇，发表您的观点建议。对此，快报将继续予以关注。 |
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