[高端访谈]吴臻褀从创意角度谈地产

　　【王扶雨】：算是以做住宅的方式来做的。

　　【吴臻褀】：是的，从这个角度来讲，这是我们不希望看到的，不希望上海、江浙乃至全国的地区做成这种变质的创意产业集聚区，所以习书记提出的样板目标我们认为是很正确的，这是一个很好的思路。为什么我们现在对集聚区要做整顿、梳理，有很多集聚区，当初通过各种各样关系，打了这顶帽子，拿了创意产业的牌子，由于资金或者是各方面的问题，两年没有动工，还是老厂房，他是挂了集聚区的牌子，但今年就要把这个盘子收掉了。把这个额度拿出来，让给确实有这种需要办牌子的人，要让创意产业集聚区的牌子、价值提高，变成真正的创意产业集聚区。现在为什么江苏和浙江两省，上次习书记回访江苏的时候，包括和江苏的书记、省长沟通也谈到了，创意产业集聚区的会长、秘书长都陪同习书记去江苏，为什么这么重视？江苏南京也在做这个，没有经验，两眼摸黑，不知道怎么做。他带了很多经营管理公司来上海考察了之后，看了原来是这么做的，他们回去这样做那不就完了，这不是我们创意产业集聚区推动的目标，创意产业集聚区不是在地产上盈利的，而是在他的文化附加值上盈利的。今后，我们这个创意产业集聚区做了几年以后，变成了一个很好的模板、样板，到这个时候我可以成熟的托盘给一家投资公司，这时候你卖出去就可以卖个价格了。比如你有15年的营运期，这家营运管理公司，只要给它塑造到一定的程度，经营6、7年，5、6年之后你抛掉，你问老厂主拿下来是0.5元、1元的租金，你可以抛出去10元，一次性买断投资，接下来后面的投资是你的。这样等于说是做转手二房东，这样的投资角度是今后去赚钱，赚的是你的文化附加值，不是你地产升值部分，这个地产是升不了值的，而是你文化的附加值、你交流平台价值上，而不是地产价值上。这是我们由于前面盲目的发展，导致了集聚区发展过程当中一种模式的转型，所以为什么没有那么多的创意产业集聚区真正能够成型或者是成名的，不多。

　　【王扶雨】：这正是我刚刚想提问的问题，创意地产价值提升体现在什么地方？你刚才说了一下，创意地产从经营来说，主要考虑的要素，请您系统的讲一下。您刚刚回答了创意地产地产价值提升是附加值的提升，您说了一部分。

　　【吴臻褀】：在附加值上的提升，在营运角度来讲，我们主要做的是什么样的事呢？我还是按照刚才说的延续性的过程来看做哪些事。第一，我在整个产品，在结构改造的时候，我就赋予它功能再造整体性的考虑，我今后做成什么样的产品，给谁使用？怎样使用才可以让它产生价值？这我们首先要做到一点，就是发现。发现原来、发现未来，我们要有敏锐的眼光来发现。我可以举一个例子，今年第三届创意产业活动周要举办的主会场1933老厂房，虹口区，破破烂烂，名不见经传，很多有人走过海宁路那里，旁边一片棚户区，有谁发现这里有这么大的一块价值呢？多少年了。这幢楼是1933年造的，多少年了？我们就算做创意产业集聚区三年多时间，也没有人发现。旁边都是棚户区，还在倒马桶，你会觉得这里有价值吗？连房地产开发商都觉得这里不见得有价值，现在这里的地段，动迁这里的棚户区，一家要100万、200万，哪家法愿意？动不了。不是政府出手，纯商业行为动不了。在这样的地方，原来的1933老厂房，是原来卖冷气猪肉的集中供应点，上海最大的冷库在这里，新鲜的猪进去，冷冻的猪出来，最大的民生屠宰厂。我想在这个过程当中，首先一个是要发现原来，你能够找到这个点，这是一个观点。找到这样的点以后，还要有第二层敏锐的眼光，你进去看了之后要发现未来，这里你可以做成什么东西，这也要有眼光的。我带了很多人去看，很多人和我讲一句话，“这个地方有什么做头，那么破，有什么好做的？”“里面乱七八糟，这边楼梯这么上去，那边那么上去，像迷宫一样，可以做商业？可以做创意产业集聚区？三万多平米，太大了，没有办法做，谁来投资？没有人投资。投资好你能评估租金是多少吗？有很多所谓的商业地产专家，我带他们去看了以后都给我一致的意见，这个东西最好不要去碰了，是烫手山芋，而且是历史保护建筑，结构改造不好要受批评、要出问题。”但当初我带了创意产业集聚区的秘书长我们一起去看，看完之后我就觉得，发现未来必须是要有经验的。这个经验是什么？也是一种机会。它整个的原点是英式建筑，没有一根柱的。这种建筑除了万体馆上海大舞台有之外上海没有的。这样的好建筑形态做杀猪的冷库，太浪费了！所以我们感觉这样好的东西，我当时发现一个思维，大舞台可以做这么多的演出，门票收入是不得了的，是一个文化中心、艺术中心。但是它的体量太大，要坐一万多名观众，我这边可能只有2000名观众，我做成一个小剧场，是多好的艺术氛围？相当于2000个座位，是大剧院的一个大院厅，不错，我可以演很多高雅的艺术华、话剧，而且四面环绕做座位的，这做话剧是最好的舞台，四面都可以看到。但旁边现在是没有座位，都是是墩子，中间没有舞台，关键是你是否可以发现未来，改造成这样的舞台，这样的舞台是什么价值？大家评估过吗？正因为有了这样的舞台，同时又是错落的楼梯，他的楼梯是交织型的，像Z字型的交叉楼梯，这楼梯是什么感觉？就是我们到百货商场坐的自动扶梯，最方便的楼梯，人是偷懒的，这个楼梯可以这样直接上去的楼梯是不太见的，老建筑的楼梯可能走到这一层可能要过一个楼道再走上去，而它的楼梯是中心的，可以直接上去的楼梯，这是多好的建筑？在国内建筑当中这种楼梯都不多见。后来我们找了意大利的建筑设计室，他发现这个Z字性的楼道，现在这个楼梯是水门汀的，如果做成玻璃的多好啊？从一楼到五楼，这个楼梯上去，本身就是一个水晶雕刻的艺术品，这种东西只有艺术家可以发现。有了这样的思路，他们自己做了一个建筑规划的设计图纸，当时就定位成为一个时尚、生活中心，时尚艺术交流中心，在这样的定位模式下就做了一个功能定位，在这个功能定位带动设计做结构改造，这样的定位模式，在发现过去、发现未来的过程当中做了完美的结合，这需要有眼光。这个过程点里面，你就可以看出，真正的创意产业集聚区价值在里面体现，拿下是0.8元的租金，通过这样的改造，可以产生怎样的未来收益，大家已经心里有谱。这时候我们请财务专家做了一个投资评估报告，现在我的改造需要投多少钱，我给原来的业主需要付多少钱，这一块的成本加起来，比如1.3亿，我多少年可以回收这个成本，我未来的租金希望做到多少，是怎样做，是物业来做还是交流空间平台来做？做了很多的方案设计，共同来考虑整个应收的问题。一测下来三年回收成本，这个生意谁不做？接下来就考虑谁来投，找投资商还不容易吗？你有了投资评估报告，有了你的商业计划书找投资商很容易啊。一点几亿，现在投资商怀揣一点几亿的多的是，告诉他三年回本，后面十五年景利润，谁不做？这个是产权价值的这一块。