[高端访谈]吴臻褀从创意角度谈地产

　　【王扶雨】：上海有很多发展的创意产业比较困惑的问题。

　　【吴臻褀】：发展创意产业肯定要耐得住寂寞。如果创意产业想在短期内获利，你还不是创意产业集聚区，而是一个商业地产。只是挂了一个创意产业或者说创意领域当中相关企业相对极具于你这个创意地产的商业地产，或者是挂了一个创意产业的牌子，本质是商业地产、商铺项目。从这个角度来说无非是换一顶帽子。

　　【王扶雨】：逸飞创意街本身作为一个创意集聚区发展，发展下来感觉培育的时间又比较长，现在有一个困难，作为创意产业来招商，像证大大拇指广场那边也相当于一个创意地产，但证大基本成熟了他这边还不成熟。作为发展餐饮、作为其他的形态招商又好像容易一些。但如果偏离创意产业政府又不太允许，创意产业有一个指标，有一个75%以上的规定。

　　【吴臻褀】：陈逸飞先生是很好的艺术、很好的文化商人。但他不是一个创意产业集聚区或者说是商业地产营运方面的人士。为什么我们说创意产业集聚区最好是改造而不是创造？里面有一个成本因素。改造你的成本会很低，而且由于成本低，你能够吸引创意产业的企业在你这边入主、集聚，因为他们可以承受你的成本。作为创造，开发商的成本肯定要比改造来得高。如果你不能找这样的企业来承受你创意产业能够承受的租金，你这个行业、这个项目肯定死掉了，必然逼着他走纯商业地产的道路，这实际上是创意产业的变味。当然我们不能说你创造就不是创意产业集聚区，但我们不希望用创造去发展创意产业集聚区，就是这样的道理，因为它不是发展之路。海上海实际上是上市集团，有钱，如果不是上市集团，是一般的小型开发企业，我可以讲一句，他不会吧这个工厂推倒重建，会去想尽一切办法改建，减少投资成本。如果改造之后，租金或许比现在的租金来得便宜，当然它不是做开发，就不懂得在销售商的获利。海上海实际就是带着创意产业集聚区帽子的商业地产，说白了海上海不是创意产业集聚区，是纯销售的。我们讲创意产业集聚区有几点不变，产权性质不变，但它的产权性质是变的，产权是销售的，从这个角度来讲他不是纯粹的创意产业集聚区，而是卖掉的东西。像逸飞创意街也是这样的，逸飞创意街是可惜的，有一个很好的构想，但是动作是建造，而不是改造。所以对它的成本来讲是完全不一样的，投入那么多的成本，如果没有一个强大的资金实力做背景、支撑，肯定会迫切希望可以很快的收回钱，不然银行的利息都付不起。那么必然面临我招创意产业型的企业承受不了我应得投资回报率这样算下的租金，那怎么办？只能抬高租金，这就会把所谓创意产业相关的企业逐渐向外排斥，在换血，换进来的企业未必是创意产业类型的企业，但可以承受这样的租金，这样就变味了，最后就变成一个具有创意外壳体系的商业地产，或者带有带有创意产业集聚区牌子的一块商业地产，变味了。所以我说为什么要去满足四个造才是真正的创意产业集聚区，而不是在着创意产业帽子的创意地产。你说的创造，这是一条路子，但不赞成用这条路子发展创意产业集聚区，除非你背后有强大的资金做支持，你耐得住寂寞你可以做，否则别走这一步，这不是发展最良性、最好的方式。

　　【彭伟佳】：新造一个也是创造，但是把原来一个跟创意产业集聚区不搭边的老厂房改造成艺术交流中心、现代的文化中心，这本身就体现出创意两个字了。

　　【吴臻褀】：大家举一个很简单的比喻，你今天把一个人，这个人原来从来不做创意的人，你可以把它改造成为一个创意产业的高级人才，这个过程的体验及这个人从原来捡垃圾改造成为一个平面设计师、服装设计是，他产生的价值带来拉动是很大的。如果你今天生了一个孩子，培养成创意产业设计师，这感觉是完全不一样的，他所带来的拉动性效应和你一个捡垃圾的人变成创意产业设计师，新闻效应完全不一样。你说中国国内首付有一个捡纸板箱的一个女的张英，做成了中国首富，这感觉就不一样了。捡垃圾变成了中国首富？当然郭老板也很有名，但他是自己创业的。再换句话说也是一个很有财富的人，我们讲李嘉诚的儿子李泽楷，李嘉诚也是世界华人首富，他出生的背景是他父亲留给他的家底，这感觉是完全不一样的，三个首付放在同一个台面上，谁是创意产业？张英是，郭广昌是半创意产业，而李泽楷不是创意产业，而是商业地产。这是三种不同的阶梯，这种感觉就在这里，改造的味道和创造的味道是完全不一样的，体现的新闻价值、体现的舆论价值、体现的社会价值、体现的文化价值是完全不一样的。

　　这是一个很简单的例子，如果讲X2、海上海、逸飞创意街，到底怎么比？有什么特征？我们现在举这个最简单的例子，你把捡破烂的培养成为一个平面设计师，而且是知名的设计师，他原来一天只有0.1元可以吃顿饭，结果变成他可以卖奔驰、宝马，买别墅，这样来比一下，一年的产值是几十亿，这个价值是完全不一样的。你把一个孩子生出来培养成一个服装设计是也未必可以带给你几十亿的产值，如果他不好，还可能得在这个捡破烂的设计师的公司里面打工。

　　【王扶雨】：创意、工业、商业地产，提法什么有联系又有不同？

　　【吴臻褀】：不同点无非就是在用途上，谁使用了？地产的名称定什么名称就是看谁来使用，在哪个领域？是使用户、使用业主、使用者来自哪个领域就定位成哪个领域的产业，这个很简单。所以你说定义创意地产，只要有一个合理的名词解释也未尝不可。因为它的使用者是创意产业领域的人，从这个角度来讲你定创意产业还不如定创意产业地产，这比创意地产更贴切，从这种角度来说你要有一个合理的名词。工业地产，肯定是厂房或是工业建筑，使用者肯定是制造业企业，而且是工业制造业企业，这很简单，使用的物业就是工业用地产，商业地产使用者就是商家，创意产业使用者是创意产业里面的人或者是企业，所以你可以归纳为创意产业，或者是创意产业集聚区，但称创意地产肯定是不合理的，创意地产是一个动词，等于你把地产做创业的了，那也可以叫创业地产。可以是动词也可以是名词，歧义就很大了。

　　【王扶雨】：业内对地产的分类是为了大多数人简单易懂，所以归类的时候划分为均以某某地产以冠之，创意地产应该是以创意产业为服务对象来看的。创意产业集聚区不容易与地产联系上。

　　【吴臻褀】：我觉得应该这么分，可以分为商业地产、旅游地产、工业地产、产业地产。而产业里面有很多种行业，一些行业的产业可以集聚，一些行业的产业不能集聚，它需要有一定独特的地域性，像刚才讲到的“钢领”，必须在宝钢这个地方，才可以成为钢铁服务贸易的集聚区，到了滨江绝对不能成为钢铁服务集聚区。金山石化，你必须是金山这个地区成为一个石化产业集聚区，不然产生不了的，这是一个地域性比较强的地产。创业地产业有地域性，要有独特的载体，不是什么地方都可以搞创意产业集聚区，有一个载体。这个载体就是一个独特性，所以说你把它归纳在产业地产的一个分支，而且是产业地产里面的一个重头分支，这个是可以的。做成商业地产、工业地产、旅游地产、产业地产，产业地产有很多，比如讲现代服务业集聚区，是产业地产的分支，总部经济也是产业地产的分支，创意产业集聚区也是产业地产的分支，还有钢铁、石化、货运、医疗，其他的产品都可以有集聚性。包括我们说的专业市场，实际也是一种产业的集聚，当然你要看产品是否有机质的效应。你说鞋城，鞋子是一种产业，制鞋是一种产业，这也是一种产业地产的集聚，是一种制鞋产业的集聚，你叫它专业市场也可以，是鞋子的专业市场，但换而言之它是一种产业地产。义乌小商品市场，小商品是种产业，所以这种类型都可以归纳在产业地产的大范畴里，所以产业地产是一个最大的范畴。我们做归纳总结，可能要提炼最高产业，最高产业是产业地产，所以创意产业集聚区只是产业地产的一个分支，所以你可以把它定位以创意产业地产，比做创意地产更贴切。

　　很多人理解创意与地产结合即是创意地产,来源于人的朴素的唯物观点。对于行走在创意产业与地产领域的吴臻祺先生，肯定更能在地产开发的热潮中感受到创意火焰的热量，直到滚烫、灼烫，被火焰拥抱的感觉这么缠绕着他。为创意奔走，他儒雅的身影被创意的焰火映衬得有如执着的雕塑，通过创意和地产的交织给我们纠正一个被现代商业开发完全误读的城市聚落。