[高端访谈]吴臻褀从创意角度谈地产

　　上海的创意产业成为经济发展新亮点。实现产业创意化，创意产业化。而推动这一跨越的载体，就是新兴的创意产业。在创意产业链条中，地产在不经意之间成为创意产业集聚区的物质载体，创意园区的规划、改造、建设与房地产业有着不可割舍的联系。因此，焦点房地产记者专门拜访了上海市创意产业协会副秘书长、上海商业房地产联合发展专业委员会秘书长吴臻褀。

　　【王扶雨】：大家都知道你在涉及创意行业的房地产领域浸淫多年，不如先谈谈你对创意地产的看法？

　　【吴臻褀】：做创意地产，虽然涉足较早，这个领域是一个新的领域，创意地产，另外一个名词叫创业产业集聚区。创意地产这个名词，表述上是有它的一些疑义的。我们当初做创意产业集聚区，我们并不是瞄准它是一个地产项目运作的，上海市经委在操作这个系统的时候，着重考虑的是要把它作为推动创意产业发展的一个筑巢引凤的基地，并没有考虑做成地产项目去运作。在做的过程当中，前面有一批开发集聚区的营运者，是本着这样的创业点、这样的初衷去运作，也不乏有一些艺术领域、创意产业领域在运作这个创意地产集聚区。他们赋予了很多文化内涵，是把建筑载体作为一个空间，关键在里面赋予了什么内容，我们可以举出很多的例子，比如建国路八号、红坊。红坊里面有一个上海城市雕塑展览馆，红坊的老板是上海戏剧学院资深一级舞美设计师，这里以前是一个炼钢车间，下面有地道，他把它当做一个舞台在设计，他在里面开摄影展，是一种文化在运作。靠展览会收门票一年能收多少？一年的产值有多少？不会有多少。但是投下去的改建成本，我可以告诉你一个初步的数字，这个展览馆整个的改建700万。这还是一个毛估数字，还有很多不确定的因素在里面，当然这些成本不是他投，而是投资商给他钱。为什么投资商让他营运？因为他是这个艺术领域的专家，可以把真正的创业领域集聚区里面的一些卖点、内容体现出来，这样的人在运作。还有很多，类似于建国路八号的营运者王先生，原来是新天地最早的一批策划者之一，现在除了做建国路八号，宜山路、朱家角把整个旅游产业集中起来做一个旅游MALL，这些人做这个系统，是真正站在商业地产的引领管理者的角度来做。第三类做创意地产集聚区的是纯开发商系统。上海现在有75个创业集聚区，有很多的产品还是新开发的项目，类似当初的海上海，是纯开发项目，也是拿了原来的工具厂来做的，是全部移平了造新楼，这不是我们搞创意产业集聚区的初衷，创意产业集聚区有几个不变，一个叫产权性质不变，第二叫结构不能变，你拆除夷平就不是了。第三是性质不变，原来是工业用地或者是商业用地，你不能做成住宅，也不能改造成为宾馆、酒店的，你要做产业、商业，还是做产业、商业，给你的性质还是商业用地，所以你不能移为住宅用途，75个创意产业集聚区没有一家是做住宅的。另外是产权不变，他不能卖给你产权，只能给你经营权，产权还是国有资产，要转移要去国资委报批。从三个不变的基础上还要四个造，我当时和市经委主任汇报工作的时候，胡延昭当时提出什么叫创意产业集聚区，我们上海现在已经有75个了，大家有没有定义过创意产业集聚区有什么特征？定义是什么？大家实际上在盲目的推进创意产业集聚区的时候都没有归纳过定义、特征，当初我在会上，当时是去年年底开总结会的时候，我个人认为创意产业集聚区应该同时满足四个造，第一个造叫结构改造，必须对结构进行改造，不改造形成不成创意产业集聚区的氛围。第二是功能再造，你改造完结构，只是在建筑间塑造了一个新的空间，新的载体，但不是一个真正的园区，还只是一个壳。如果我们纯做地产，到这一步结束了，我结构做完了，做得很好、很漂亮，接下来丢给一家单位做招商、招租，丢过去，这是纯地产运作。原来的物业拿下来，老的厂址是0.5元的租金，经过你的设计，动迁、楼道全部都做过了，可以租到3元、5元，这个是纯粹的商业地产。但为什么说创意产业集聚区不是商业地产？还有三个造。第一是功能再造，原来这是一个工厂，你不见得改造之后还做工厂，你改造之后不管做办公还是商业，你面临了一个功能再造问题。你的功能再造，又必须和你的结构改造组合，你改造完了明明考虑做办公用途的，丢下去做餐饮可以吗？不行。第三个造，文化塑造。你在这个里面，如果没有内容，卖不出附加值。建国路八号是最好的例子，老的厂址给0.8元租金，每三年递增5%，如果是纯结构改造，租出去，靠建国路那么好的地段绝对可以租出去，但租出去5元封顶了，但正由于在功能再造上，在文化塑造上给了它一些新的内涵和定义，现在租到了多少？8块钱，后面还有人排队，你出去马上有人进来，这8元的租金相当于1美金，我们在淮海路可以借很多好的房子，嘉华中心也就是1.2、1.1美金，而建国路八号的老厂房也是这样的价格，这是什么道理？是赋予了他新的文化内涵，他原来的厂房是怎样的，他定义的时候都是引进了顶级的世界设计师。如果不定位，说做设计师长廊，做设计师组合，他租不出这样的价格，这就是一个很现实的话题。第四个造，氛围营造。如果你有了结构改造，有了功能再造，文化塑造，没有商业氛围，也无法形成商业价值。所以商业氛围很重要，商业氛围，实际上里面还带有一些商务的含义，不仅是里面配套商业，比如这边是做办公的，我配套顶级的咖啡、休闲餐饮或者是娱乐的设施等等，我还要配合一些商务交流的平台。为什么我们讲建国路八号是建筑师的集群，为什么这么热门？因为提供了一个交流的空间。为什么建国路八号发布厅有这么多顶尖的品牌做发布会？这是一个交流的平台。要同时满足这四个造，才是真正的创意产业集聚区的体现，如果当中缺了一个造，就不能说是一个完整的创意产业集聚区或者说是不完全的创意产业集聚区。但同时要满足这四个造，在前期拿下小厂房，到改造成型的过程当中有一定的难度，不是所有的人都可以做好的。75家创意产业集聚区，可以拿出真正完整的创意产业集聚区屈指可数，有很多都没有满足四个造。