南京东路“146地块”（商业、办公用地）竞拍尘埃落定，在境内外地产巨头的争夺中，最终成交的楼板价高达66927元/平方米，坐定全国“单价地王”的交椅。这一总建筑面积6.58万平方米的项目获得资本追捧，当然与近年上海市中心商圈好、地块出让极少有关，同时反映出了地产大鳄看好上海商业地产前景。
上海的高端商业地产版图正在发生深刻变化。
七大商圈各擅胜场
2001年，上海的商业用地供应量同比剧增118%，其后几年一直在高位运行。土地供应激增在两年后反映在预售面积从2003年开始快速递增。当前上海人均商业面积超过2平方米，超过许多国际大都市的人均占有水平（东京1.42平方米、大阪1.52平方米）。
目前上海有七大中心商圈：南京西路商圈、淮海路商圈、南京东路商圈、外滩商圈、徐家汇商圈、陆家嘴商圈、虹桥商圈。
南京西路商圈集聚“梅、泰、恒”等顶级商场；淮海路商圈国际顶级名牌店林立；徐家汇商圈由几大商场组成；虹桥商圈以外籍人士为主力消费群；南京东路商圈面向大众和游客；外滩商圈集聚了国际顶级品牌旗舰店；陆家嘴商圈依托高端办公楼群辐射浦东。
从租金范围段分布上来看，外滩商圈的日租金最高，平均50～65元/平方米；其他主要高端商业市场日租金的低位数相差不大，约在10～15元/平方米，高位数则因地段、业态等因素存在差距，其中南京西路商圈以及淮海路商圈的日租金较高，为45～48元/平方米。
新商圈、新项目加大供应
从目前在建商业项目的分布情况来分析，高端商业市场将呈现出以下三个特点：
第一，点状商业街区增多。最早的淮海路、南京路等传统商业街发展到了徐家汇商圈、陆家嘴商圈等块状商业中心，未来市内高端商业地产还将依托轨道交通的分布，逐步由轴状、块状向点状分布发展；
第二，西区商圈加速发展。新一轮城市规划如虹桥机场扩建及交通枢纽建设、铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽等都将加速西区商圈的发展；
第三，新老商圈齐开花。上海不会出现欧美城市曾出现的市中心“空心化”现象。未来上海市中心的高端商业地产市场依然优势明显，几大商圈都有新的商业项目在建，如南京西路的越洋广场、会德丰，南京东路商圈的洛克菲勒商业项目，陆家嘴商圈浦东大道东方路李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的世纪大都会项目，徐家汇商圈的兆丰小闸镇项目、弘基广场等；新商圈也在快速成长，如五角场商圈（万达商业广场、百联又一城、麦科特金亿广场）、曹安路商圈等新型商圈也将在未来3～5年内逐步建成。
租金预计以5%递增
值得开发企业和投资者关注的是，在自2003年以来的房地产宏观调控中，住宅成为政策重点引导和调空的市场，工业地产市场也开始被规范和整治，而商业地产市场基本上被网开一面。因此，上海这样一线城市的商业地产市场发展潜力巨大，导致诸多地产企业纷纷进军这一领域，整体投资前景乐观。
关于上海高端商业项目的租金走势，我们总体持乐观态度。
预计未来五年将以5%左右的速度递增，至2011年时，高端商业市场日租金的低位数将达到12.5元/平方米，高位数将有望突破55元/平方米。当然，考虑到随着点式商业项目的快速发展，市中心传统商圈的市场份额将在一定程度上被分流，高端商业市场的平均租金极有可能保持平稳增长态势，除少数优势项目或定位独特的项目外，整体市场很难出现大幅飞跃。 |
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