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旺销未必“旺市”
现在有些开发商认为只要引进了“巨头”，采用了百货模式就能保证商圈的旺盛，其实商圈能否旺起来，关键还是取决于人流和交通。在非核心区域引进“巨头”，在前期确实能够促进销售并带来客流，但是这样的旺盛很难持久。一位业内专家这样认为，“对于核心商圈来说，商业地产的发展还好理解一些，而目前福州一些相当大型的商业广场，定位为SHOPPINGMALL，由于其建设地都不是福州市的商业繁华地带，是独立单设的一个大面积的购物中心，今后会怎样发展，目前尚难下定论”，这位专家表示出了些许的担忧。目前在福州的一些商业地产，甚至出现了一面热一面冷的情况，沿街店面看起来都挺不错，商业繁荣，人来人往，而背街一面却出现截然不同的境况，店铺出现大量的闲置，暂且不论其定位发展，能把店铺招满就不错了。
“旺市”是商圈成功与否的一个衡量指标，它对开发商的时间和资金链提出了更高的考验。和套现型的住宅开发不同，商业地产是一种持有型的地产项目，它需要开发商持久、有效地投入，最终才能实现商圈长久、旺盛地发展。
“商业地产的成熟是一个较长的培育市场的过程，其间对资金要求特别高，开发商一旦资金吃紧，往往会选择忽悠业主，不守承诺。”一位商业地产专家告诉记者，只有信守承诺的开发商才能获得长线收益，但是往往要经受大考验。例如当人流、客流在前期阶段不理想，开发商是否能够稳住心态烦躁的商家；如果在先期效益不明显，是否能继续履行答应过业主关于免租免息的优惠承诺。这些都对开发商的资金构成了巨大的考验。
主题商业亟待破题
按国家商业网点配置标准，一个面积在1万平方米左右的大型购物广场辐射的人口规模是10万人左右，照此测算，福州目前人口近200万人，需要的购物广场在20个左右，然而目前福州仅面积在1万平方米的大卖场就已经达到了二十多个，显然已经饱和。
很显然，在这种市场背景下，如果一味地跟风，只能遭遇风起云涌的同质化竞争，但是专业主题的商场的良好市场收益却正在步步走高。
“位于五一北路的大利嘉城从一开始，业态就定位于电子市场的经营，在前期阶段以音箱为主，而后导入了光盘、电脑等相关产品，现在大利嘉城已经发展成为电子产品销售的主战场，主要得益于大利嘉城紧跟着产品的更新换代，对经营项目不断地进行调整，和市场的步伐相一致。”阳光地产营销部经理助理陈俊表示，经过7年漫长的承租后，大利嘉城2006年初才开始出售，3万/平方米左右的商铺一下子被抢完，说明投资者重视的是回报率，所以说福州商业地产的发展中，一些销旺市不旺的现象是值得思考的，也是应该寻找一些成功案例来借鉴的。
出路：主动出手占领市场
江映辉认为，目前福州市场上进行商业地产开发多以被动接受为主，大多受土地规划的限制才进行商业开发，主动寻求商业地产开发的为少数。这主要因为地产项目不同，对资本结构要求也不同，在商业地产里资本多以持有型为主，而开发住宅则以套现型为主。另外，商业运作模式也不相同，商业地产销售之后，还要负责后续的经营管理保证整个商圈的健康发展。在这种市场背景下，开发商应该主动涉及商业地产的开发和建设，由于商业地产对个性和特点的要求相对较高，特别是商业项目集中上市后，同质化竞争会更加激烈。因此，越是主动出手越有可能更早占领市场。
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