上海商业地产转型项目迎来春天 资本抢滩热情高涨

　　根据上海在行最新商业地产统计报告显示，2006年10月-2007年10月，上海商铺整体供应量近385.51万平方米，成交量达435.82万平方米，存量消费占据了相当大的份额，而其中专业类型商业地产项目市场成效活跃，例如位于金山区枫泾镇上海服装城，将业态调整为“奥特莱斯”后获得了成功。与此同时，2007年来，新增项目郊区上市量约占80％，业态类型则以专业市场约为70％，下半年商用物业整体趋势仍向外环等郊区偏移，加上上海轨道交通建设的提速，以亚太盛汇，九号商业广场等为代表的商业地产项目表现突出。　

　　“上海商业地产市场进入整理期，商业地产质量的不断提高，已经成为步入成熟期的重要标志。在2007年，市场的‘水闸效应’继续显现，过去陈年老盘开始消化，郊区楼盘、专业市场的商业楼盘成为市场的主力军，城市中心的优质商业物业租多售少，租金开始上调，成熟区域里商铺租金涨幅约在10％之上。”沪上商铺投资专家姜新国表示，“而随着优质商业用地供应少，导致商业地产总量减少，和住宅房价相比，去年表现理性的商业地产似有补涨情结，可能在2008年出现‘新淘金’时代。”

　　转型项目迎来春天

　　2007年，上海商业地产市场诸多看点中，一批商业物业的成功转型，各有不同程度的起色，让我们真真切切感受到上海商业地产市场的整理消费期已经到来。商圈、定位、消费、业态、商业盈利性、商场布置、动线等一系列商业术语，真正被商业地产开发商落到了实处。

　　例如上海广场位于淮海路商圈，是一座由商场、办公大楼及停车场等设施组成的商办综合物业。摩根士丹利收购商场部分后，采用“内部增长”的五步法，对商场进行改造；第一步清退原来的租户，仅保留恒生银行、麦当劳等商企；第二步重新定位，定位于经营时尚商品的“无限度”；第三步聘请专业团队管理；第四步投资8000万元进行重新装修；第五步调整租金，达到资产收益的要求，开业后的“无限度”平均水平大幅提升；一度陷入困境的韩港城则与淘宝网达成协议，授权其旗下商场使用“淘宝城”商标，韩港城变身为“淘宝城”，为淘宝网卖家提供线下经营平台。2007年，淘宝城已正式开业，部分原襄阳路市场的商户也转移至此，商铺的日租金上升到12元/平方米·天左右。电子商务的介入，给商业地产开辟了又一创新的思路。

　　资本抢滩热情高涨

　　2006年10月至2007年9月，上海市全市共出让纯商业用途的土地面积为734103平方米，可建商业建筑面积1246700平方米。商业用地的数量明显减少，但质量明显提高，如2007年8月24日来自南京的苏宁房地产开发有限公司，以44.04亿元夺得“黄浦区163号地块”。由于紧邻南京路商圈，该黄金地块在招标初期就吸引了香港建设、新鸿基地产、和记黄埔、香港新世界发展、新加坡国浩集团以及华润置地等多家境内外地产巨头的普遍关注并参与竞争。此外，2007年8月广州珠江通过公开拍卖以13.99亿元获得杨浦商业地块。将开发包含高层甲级写字楼、五星级酒店及大型购物商场的大型商业综合大楼，也是历年少见的大手笔。

　　姜新国认为，这样的优秀商业用地的出让，为上海商业地产迎接“新淘金”时代，创造了很好的外部条件。加上近两年来地产上市企业购地资金高达530亿元，同比增长233.96％。地产上市公司凭借融资优势，巨资砸地和“地王”频现已成2007年的显著特点，房地产已真正成为物化的资本。目前上海在内的国内房企中不少企业加紧上市的步伐，集体提速上市，显然是一种市场新动态，在2007年的圈地运动中，商业地块的争夺更加引人注目。

　　量跌质升冲高在即

　　从近两年的商业地产用地供应量来看，上海商业地产的土地供应量少，质量提高，加上持有物业的增加，那么上海今年的商业地产产品上市量会进一步的减少，可能只有今年的70-80％水平，而更多的是重新定位改头换面的陈年老盘会重出江湖。