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●规模适度原则切忌变成马拉松
规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能超越界限无限发展。从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为300米到600米。北京王府井的长度810米，其实，扣除其南端的无效段，也就是600米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾高潮盈漫，而是有最热点、次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在300米至600米。
其次，商业街的建筑不行有选择性的拆除。改造时应在不影响主要商业店铺正常营业的前提下一段一段地进行，否则要是进行全封闭式改造，客流量就会消失。因此，开发改造要一边开发，一边经营，这样才能保持客流和商业的繁荣。
商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在。像北京的西单商业街由原来不到10万平方米的营业面积一下子发展到54万平方米，集中了8家大型商场，营业面积增加了5.4倍。鉴于市场分割，购买力分流，因此实际上顾客不可能相应增加，这必然引发商业街内部争夺客
●专家提醒●
“步行街”如何避免“不行街”
在对全国各地商业街进行走访和研究中，中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，很多开发商往往忽视在项目开发前期进行专家论证这个看似简单的环节，结果大量问题随之而现。目前国内步行商业街在开发、运作过程中需要规避的问题主要有三个方面：
一是规模问题。过去开发的商业街普遍规模过大，不考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”，规模较大的商业街最终很难生存。或者要等上5年、8年才有可能成为真正的商业街。董利表示，利益驱动、不懂商业是商业街变成“商业城”、“商业圈”的主要原因。二是规划设计问题。现有的商业街在规划设计时，往往不请商业专家参与，不请商家参与，而仅凭开发商自己的感觉和眼光，由建筑设计院完成不符合商业运营和使用规律的建筑产品。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业店面门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求。
三是商业街开发战略问题。开发战略将影响到商业街未来的命运，一种战略是开发完迅速卖掉走人，实现开发利润最大化及资金快速回笼；一种战略是追求一定的开发利润，开发兼顾经营，寻求长期回报。两个战略最终决定了两个结果。
想要修建一条成功的步行街，并不是说说就可以的，它需要各方面的协调与规划，我们就以王府井步行街为例，看看步行街的规划到底和普通的商业区有什么区别。
王府井商业步行街规划的指导原则
宜过高，一般在2层楼高，个别大商场可到4层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。
商业街的宽度应在20米至30米，不宜过宽。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。而且，商业街的营业面积也不应过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20万米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力，不能使逛商业街变成走马拉松。
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