目前中国步行商业街大有步MALL后尘之势。据中国步行商业街工作委员会不完全统计，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，其中步行商业街存量已超过200条。以每条街平均建筑规模5万平方米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。而在未来2-3年内，全国商业街的数量预计将超过5000条。新的商业街不断开街，旧的商业街纷纷改造增肥，“造街热”正风行于世。
除了总量迅速增长、地位日益显著外，经营缺乏特色、经济效益堪忧也是商业街发展存在的问题。商业街市场情况究竟如何？其发展中需要规避的问题又有哪些？商业街为什么会开遍大江南北？
●“造街热”热度过高
不到王府井，就不算逛了京城；不到南京路，就不算到了上海。可见，步行街正作为一个城市的名片被人们所记住。目前全国已经兴起了一股改造、兴建商业街的热潮。一个直观上的表现就是商业街的数量越来越多。北京的王府井、上海的南京路成为闻名遐迩的商业盛地，对全国各地的商业街热起了示范效应。由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，导致各城市商业街同质化经营倾向十分明显，经营发展面临严重问题：一是空置率高、经济效益不佳。据调查，目前全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15％，隐性空置率则超过20％。二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。
据中国步行商业街工作委员会主任韩健徽分析，商业街目前存在一个大型商场过度集中的现象，有的商业街已经成为大型百货一条街，加剧了大型商家之间的恶性竞争。我国的商业街的发展目前已经出现大型化、盲目化、形象化、城市化倾向。
国务院研究室综合司司长陈文玲认为，商业街的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样，具有一定的盲目性，存在低水平重复建设现象。她指出了目前商业街建设中存在的众多问题，比如，盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好地结合，导致有街无市；投资不考虑回报；缺少配套设施，缺少特色，经营商品雷同等等。
●步行商业街要目标明确
包括商业街在内的多数商业地产项目总是强调其定位如何，并以此作为招商的“金字招牌”。但是，这些定位往往不切实际，在销售与招商时根本无法把握。而从近几年国内商业街开发的实际情况来看，很多商业街的前期定位就是用各种业态把商业街装满，餐饮、大型百货、娱乐等都进驻到商业街里，每个商业街都希望是一个商业“巨无霸”，其实这些定位往往是自欺欺人。中国步行商业街工作委员会秘书长董利表示，负责任的开发商应该从商业街的经营管理角度来开发商业街，在规划设计时，首先要将商业街同样看成一个商品，要随时关注市场环境和消费者需求的变化，使商品适销对路。现在很多商业街过长、过高、过宽、过大。那么一个商业街区，应该是一条主街，就好比我们身体的主动脉，再辅助以若干特色小街，构成这样一个街区化的基本形态。这样做的好处，有利于缓解交通的压力，有利于进入有效的功能分区，同时也有利于进行指向非常明确的消费。功能单一不是问题，甚至可以是优势。如餐饮街、酒吧街等，特色反而是商业街发展的一个方向，此前成功的例子就有北京的三里屯酒吧街。开发商在经过前期大量的市场研究后，将其打造成了餐饮、酒吧一条街。
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