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冯妍：说明天津人都在动脑子，赵总您也来谈谈。
赵璞：目前谈商业街是一个比较热的词，商业街热是早末热又一个早点，从人们心目当中想到商业街首先想的时尚、精品这些词，实际上我们认为这个会形成一个误区，因为从国外的一些成功经验上来讲，它的商业街并不仅仅是一条街，而是一个街区的概念。在我们的商业街里面都是大商场林立，而成功的恰恰相反，是只有一家大的商场，周围都是相应的配套服务。这样会共同形成生活的氛围。这样往往带动其他相关业态的发展，从目前国内情况来看，商业街更多追求是的是形象化，这样往往会造成同治化竞争会比较明显，从而造成大家营利状况都不好。现在和平路比较明显，基本上原来是眼睛一条街，婚纱一条街，乃至生产体育用品一条街，像KAPPA，两个店距离不会超过一百米，这种给消费者未必造成好的心理，可能会造成商户之间的恶性竞争，这个对商业发展不是非常有利的现象。我们前一些日子也做了商业街的项目，商业街有个几个特点是我们注意到的。第一是业态的复合型，第二就是带动性。不仅仅指一条街，而是相关业态带动周边区域发展，这两点是非常重要的。
王庆：因为商业街就是临街的商户对商家是最有吸引力，临街的底商在同类产品中价值是最高的，商业街开发有两点值得注意，一个是前期的规划。和平路是天津最早的商业街，它的布局是比较科学的，以和平路为中心，而横跨和平路包括多伦道、赤峰道，每隔几百米就可以通和平路，这样有很好的目的。就是这个城市到和平路可达性非常强，而每一条次干道的交叉点带来人流的回旋，我们接口处商店会有很大幅度的提升。这种业态的布局，商业街很难看到。海光寺的商圈永远在堵车，因为这块没有人流分群，进入海光寺只有通过南京路和复康路，这样人流达到这个商圈就会降低，再有对于商业街前期的开发和规划建筑策划，给开发商提出一个很高的要求。你必须来统一整合这些东西。另外商业街前期经营必须由统一运营商管理，天津几个商业街普遍还欠缺，没有一个商业街来运作。这个商业街作为一个单独的品牌，比如和平路商业街，比如滨江道商业街，大家对它的进行包装策划推广，这样对于商业街后期商户的影响都会产生一部分影响。
冯妍：天津作为一个二线城市，做商业地产肯定会存在一些压力，不像北京上海深圳这些城市他们有很多外来入口，包括本地的入口有量的支撑。节目最后我想请各位嘉宾谈谈，从商业地产开发的角度看，未来天津的商业地应该把握哪些原则去发展。
王庆：从开发商先谈，商业地产是占用资金量相当庞大的产品，对于开发商来讲，商业地产正式成熟运作之前资金压力是非常大的，对于一个成熟开发商，资金的策划是走在第一步，后来是整个建筑产品业态的规划，包括建筑的策划，包括前期的招商的摸底，和后期的运营，对于整体的流程一步一步按规矩来，不能中间来跳跃。如果跳跃，将来这条路将越来越窄。
冯妍：请您对天津08年商业地产做一个展望。
王庆：我感觉08年是一条分水岭。好的地产会逐渐提升出来，会吸引很多的境外的基金上来驻足这些项目，这些低价的项目会越来越困难。
杨寿清：我首先有一个观点不同意，把天津还定位为二线城市？天津现在可以刚刚加入一线城市的阵营，标志最明显就房地产这块，国内排列前20位上市公司差不多都到天津来了，这个开发量是非常大的，而且那滨海新区来说，它在2015年或者2018年它的GDP要达到两万亿，这是相当大的规模，这个两万亿意味着什么？得有多大的市场，天津现在已经进入一线城市行列，作为一个一线城市，而且一个急速上升的城市，商业地产的的未来还是不错。天津地区和地区也有差异，而且天津人消费习惯是非常固执的，他认准一个地方轻易不改，这需要培养。刚才两位老总也说，无论是单一的纯粹的和专业性的，还是从产品的形势来做市场的定位，但是我的想法无论是商业街做成什么样的业态，关键还是在与经营者的品质，如果你卖的都是大陆货谁也不会去，过去说酒香不怕巷子深，现在反过来说，酒香也怕巷子深，就是再好的商业地产专门卖一些假冒伪劣也同样不行。这个是火不起来的。现在从天津的房地产市场从去年也能看出来，多贵的房子都有人买，最近天津新开的卖的很好，大家投资的意识很强，而且很多外地人都到天津来投资商业地产，我还是很看好这个市场。
冯妍：您是说天津的居民消费水平有一个比较大的提升？
杨寿清：这是必然的，因为这么大的投资规模，提供那么多就业机会，天津人消费水平肯定会很高的，再加上最近一段时间从商业业态的的趋势就是高端化，比如在南京路连着开了五家商场，定位都是中高端市场，过去天津人有很多富裕阶层都是到北京、上海周末都是坐飞机去购物，现在他们不用出去，因为在天津就可以买到。这个对于本地的消费市场流通，拉动也是很明显，而且这个人群据我们知道还不是少数。
赵璞：我们对于商业地产成败有两点是很关键，首先是一个定位，这样包括项目的认为和消费人群的定位，任何一个项目都需要消化量，无论是投资者还是经营者，都必须找准市场上的目标，另外还有一点就是市场的规划从全国的市场也好，还是天津的市场，有些项目位置不可谓不好，但是经营状况不是很好，我们觉得开发商说的通俗一点就是在盖这个项目之前没想好要做什么用，没有想的很明了，我这个项目要干什么用？所以也出现一个叫好不叫卖的情况，我们觉得在08年以后，以及未来几年当中，我们对于项目规划和定位是比较重要的。对于08年商业市场，我比较同意王总的看法，可能会成为商业地产的分水岭，好的项目会受到市场的追捧，有一些项目会受到市场不能说抛弃，会比较困难。
冯妍：谢谢赵总，今天《大话地产》就到此为止，谢谢各位嘉宾的光临。 |
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