大话地产之“解读天津08年商业地产格局”

　　主题：“解读天津08年商业地产格局”

　　大通投资集团营销策划部经理  王庆

　　合富辉煌商业部总监  赵璞

　　今晚传媒集团《今晚经济周刊》副总编辑 杨寿清

　　冯妍：网友朋友们大好，欢迎关注这期《大话地产》，我们今天的话题是“解读天津08年商业地产格局”首先我为大家介绍一下今天请到的嘉宾。大通投资集团营销策划部经理王庆先生，合富辉煌商业部总监赵璞先生，今晚传媒集团《今晚经济周刊》副总编辑，杨寿清先生。

　　我们正式进入今天的话题，07可谓天津商业地产发展较为迅速的一年，多项优惠政策和招商引资活动极大地促进了津城商业地产的融资。今年天津总体发展在新建的商业写字楼，商业地产的独有的高额回报逐渐扩充市场份额的形势下，我们非常有必要就天津商业地产在08年将是怎样的格局发表一些看法。这要考虑三个关键词。首先第一关键词是“商圈”商圈通常指规模较大的繁华商业区域。天津传统的和平路、滨江道，还有新兴的。这些林林总总商圈共同的优势是什么？又有什么劣势？

　　赵璞：我们认为天津的商圈现在有一个也好也不好的一点，就是过于聚集，天津的商业无非聚集在和平路和滨江道，包括这些大的商场一共有将近十家大商场都在这一带。

　　这样对于城市来讲，这不是一个非常好的现象。因为纵观从国内比较大的城市，上海、北京、广州，它们都是有一个的市级中心商业区，还有若干个其他的商业中心和区域的商业中心，再加上其他区域配套商业，才能共同的构成一个完整商业体系。对于天津来讲，这种社区型商业还是比较少的，发展不是非常的成熟。因此对于天津未来发展还是有待于去改善。另外从天津的发展趋势来讲，从2007年这种现象就已经出现了，商圈的外扩成为一个必然的趋势，从现在看到，南京路已经成为天津一个高端的商业区和发展热点地区，现在已经知道的美美百货的入住，未来合富辉煌的入住，以及伊势丹的切入新的机制，还有未来凯宾斯基饭店的入住，都会对和平路档次的提高和发展有一个很大的推动作用。另外除了我们的南京路之外，还有值得关注就是小白楼区域，从2007年开始，小白楼这个商圈也有一部分改造和升级的步伐，最明显就是滨江购物，滨江购物在2007年上半年就进行内部改造和装修，另外除了提到滨江之外，最值得大家关注就是海信广场的入住，海信广场可以把天津整个商业档次向上提升一个大的地步，我们看到这些知名品牌都是第一次进入天津市场，这样会把流向上海和北京的高端群体拉回到天津，因此我们觉得这两个商圈未来会有一个比较大的发展，会对天津的发展有一个带动的作用。

　　冯妍：王先生。

　　王庆：刚才提到天津市几个传统的商圈和新兴的商圈，我觉得衡量一个商圈综合的因素有两个方面，一个方面是非经营方面包括业态的组合、商品的丰富性，另外就是商业的经营内容。包括赵总提到天津新兴的海信广场等几个大的商圈。

　　从经营角度讲和北京同档次的地带差距还是比较明显的，天津市确实有一部分高端人群到北京来购物，这个从非经营是角度解释是不通的，这个从经营的角度是有理由相信的。因为商圈的竞争，从根本是商业的本身的竞争，天津市的高端商业和北京的同档次商业有没有吸引力，能否吸引到商圈的客户到商圈来，这是经营者要思考的问题。不仅仅是商圈，把商业的规模和品牌都引进过来这一点是不一样。随着变化，一线的品牌是被减弱的，因为一线品牌会越来越多，人们对好奇程度以及吸引力是会逐渐减弱，真正吸引顾客到商业经常消费是靠商业本身经营的吸引力，这点是商圈竞争的观点。

　　冯妍：我们对近几年出现的名词就是复合型商业地点，它的概念是什么，您是什么理解的？

　　王庆：大概有两个方面，一种是大型商业广场内部，包括一些商业餐饮娱乐各方面综合，也叫做复合地产，另一个叫商业复合体，包括酒店、高档公寓，这个也叫做复合型商业地点。因为一个商业、商务，酒店，彼此之间都不是完全可分离的，彼此之间都有所依靠。对于办公和写字楼，高档的商业、酒店是有配套作用的。以商业来讲，里面有高端的商务人群，包括一些高端的入口也无法保持商业地产的长期客流的稳定性。所以我觉得复合型地产出现有一种必然。