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图为北京禾祥置业公司招商经理吴伟丰
吴伟丰：我们这个项目可能跟大家刚才所说的购物中心有点不一样，因为我们这个项目刚开始是准备做一个四五层的商业，但是后来对于我们开发商来说，也有一个项目的转换过程，我们本身开发商进来以后，在原有的基础上进行了改造，在四层的商业上加了将近四万平米的住宅，改成了一个酒店式公寓，酒店式公寓下面 变成了包括裙楼等的3万平米底商，这些底上有一些银行在很早时候已经跟开发商接洽了，已经提早进驻了，我们的项目整体来讲应该有3万平米，但是实际上可利用的面积只有2万多平米，有一些商业已经被银行占用了。
我们是在亦庄开发区比较核心的位置，是在中轴路，号称亦庄的长安街，是在管委会的边上，这是东边的路，西边是亦庄的金融街了，像工行、农行都很密地集中在那，因为亦庄以前是靠工业发展，其实商业很少很少，有那么几栋楼，所以银行全部积到那个地方，银行自己就说那是金融一条大街，很多的银行都是一家一家来的，像中行几百米范围内连开两家，工行也是。我们这个项目基于这种特点，又不是在住宅区，它也不是工业区，它是在一个又是商务区域又是住宅区域，很难分析这个项目是什么样的定位，不知道是在哪个区域里。现在我们面对的问题，就是我们的商业能做成什么样子？能够吸引什么样的消费群体来，能够把商业做起来。
另外，本身亦庄现在朝着宜居的方向发展，这几年大品牌的企业进驻非常多，尤其是各个企业的总部慢慢进来以后，它把中高端的消费群引进来以后，对于亦庄的商业来满足什么样的需求，这些人可能不用到市里消费，可能完全在亦庄这个区域就可以留住，留住他们在这里消费或者居住。我们的项目现在前期是想怎么样定
位比较准确，能够使这个项目打响，另外就是咱们整个亦庄这一块需要什么样的消费来满足他们的需求，我也想听听专家们的建议。
主持人：你们有多大面积？
吴伟丰：3万多平米。
主持人：上面是酒店式公寓，下面是商业？
吴伟丰：本身定位是商业，现在结构改造以后就是上面做酒店式公寓，现在公寓卖得很好，它的交通位置非常好，因为是在中轴线和横轴线的交叉点，位置非常好问题就是它。地下是4层，上面是公寓。
主持人：地下呢？
吴伟丰：地下有，我们有一个一层的商业。基本上每层在5千左右。
主持人：进深是多少？
吴伟丰：进深差不多50米，地下有三层，地下二层是车库，地下三层是管道间。
潘好龙：亦庄很多都是吸引外部企业消费，跟望京的区别，望京的人口总数很大，现在亦庄的人口总量不超过17万，我们数楼座的话可能是这个数，实际可能也就12-13万，它的消费主要是来自于两部分，一部分是来自于社区的居民，社区居民的消费基本上留不在亦庄，基本生活必需品的消费在亦庄，你看亦庄的餐饮档次都很低，基本上都是老百姓消费的东西，超市的氛围都不是很好，美廉美是最大了，包括华茂超市啊。第二块消费就是开发区的企业，这些企业的消费经常是一些领导层面，里面的产业工人有很多，产业工人不会出来消费，一般都是头头脑脑，而且大部分人不会到亦庄去消费。
现在来看亦庄的消费做得比较解散，一块是居住区，一块是产业园区，而且这两个之间不会借力，居住区里一般不到园区消费，园区内的不到居住区消费，这个很难。你这个商业本身的规模不是很大，我想作为你们来说，你们的期望预期会有多高？你们租嘛。还有就是规模决定商圈，如果是我的项目，我有8万平方米，8万平方米肯定是外部人来做，外部人吸引消费我回做一些吸引外部人来的东西，我的商圈很大，我的规模决定我的商圈，你的规模很小，只有3万平方米，你要纯做社区消费也比较难。
你现在要把全亦庄的人都吸引过来，你就要做出特色来，你要把零售作为基本的需求，比如说超市等基本需求，周边就可以解决，而且这些东西也是具备条件的，外部的消费，比如说像百货店、服装的消费，即使那里有再好的服装店，亦庄人也不会去，因为选择性很小，去城里就不一样了，去高端的、中端的、低端的百货商场都有，都不合适。
如果你做一个华堂，它是百货加超市那种，它可以去做，它可以把全亦庄人都吸引过来，但是主力店的承租能力不是很高的，因为它大兴的店面我们给做的，那是03、04年做的，这个位置给你多少钱？不会超过2元，我觉得这个租金水平入住很难我没有去看，还有人家做不做的问题。另外就是你还可以把它分开，分成各种专卖店、主力店，不是说有序状态下的大杂烩，通过号召力来去吸引全亦庄的人。比如说青年餐厅，城里人认可这个牌子，可能居民消费的都去了，家庭消费几百元可以解决，商务消费可以几千元，有鲍鱼等等档次也不低。从我直观上来讲，做零售可能够呛，做不了，只能往餐饮、休闲、娱乐来做，而且作为每个牌子还要具备自己的号召力。这是我的一些看法，你的项目我也不太了解。
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