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吴伟丰：它的定位应该是中高低档都有？还是？
潘好龙：档次可以高一些，你在金融街和政府区边上，你可以做得高一些，但是太高端的难，亦庄本身的消费水平不高，我估计养不活，像亦庄档次最好的是渔公渔婆海鲜。
吴伟丰：是在亦庄桥，还有西贝莜面村。
潘好龙：你看，西贝莜面村就是这样做起来的，就是要分析你的客户群。我们有一个项目在立水桥，我们分析了一下这个项目，分析了一下客户群。我们在迎街有一个项目，那个项目不到半年，3千多平米，那个项目很难接受，但是我们接受以后一租就租出去了，我们觉得这个适合做什么，三千多平米适合做零售，租金挺高的，最后看完了以后，礼拜一看完，礼拜六就定了，你把定位搞清楚，然后看到目标客户群。
拿百货来讲，我们一般意义上的百货有奢侈品、全民百货、社区百货，不同的百货档次是不一样的，社区百货北京就两家，一个是华堂，一个是甘家口，华堂马上开业的有三家，现在有的七家，它就是超市当人流，拿百货赚钱，这在社区就可以开，这是我的定位，这是我的特点，它的定位很清晰。所有做的好的企业，不管 是餐饮、百货、大卖场、超市，一定是对消费群体分析得非常到位，然后你只要把它研究清楚了，你做起来就比较好，而且要根据行业特点、它的区域消费承受能力。有的项目一看他想做什么，我们分析一下你的区域、物业条件，分析完不做我们都不参与，忙乎半天没有效果。停车场怎么样？
吴伟丰：停车场还可以，我们为了这个改了一下停车场。
主持人：地上有餐饮一条街吗？
吴伟丰：没有。
主持人：应该做一个餐饮一条街。
吴伟丰：那些东西都是类似于卖场式的，店都很少，都是几十平米、几十平米的，集中的有几十家，但是我觉得像亦庄这种，别墅有四层的，边上有一千多万的，我这个项目座落在金融一条街上，我楼下是银行，楼上是三到四层有比较高端的餐饮，我觉得是这样。
图为明天地产总经理贾玉鹏
贾玉鹏：我觉得有的可以借鉴一下，比如说亦庄的消费档次比较低，但是它也是相对封闭的区域，亦庄有的区域也都是六层楼，它的人口密度也比较高，天通苑华联就在那边开了一个商场，两万多，但是特别火，它怎么定位的？就是超市带百货，里面的华联超市，一层是屈臣氏进去，然后一层是化妆品，顶层也是四层，四层有一个星美影城。所以你看它地下就是停车，三层也做了一些餐饮，餐饮多一些，二层做一些服装。它这个你可以借鉴一下，而且亦庄档次要高一些，但是人口密度要比天通苑差一些，但是可以互补一下，消费档次高，消费能力就强。
你说华联不同的区域，产品肯定不一样，不同的区域进的产品档次略高或略低一些，华联这样的商业形态是可以借鉴的，另外地铁从那经过，你考虑一下地铁与商业的结合，像东方银座 (论坛 像册 户型)地铁商业调整完了以后，整个的经营就会好很多，它纯粹用专卖店的形式，也没有主力店，你可以考虑专卖店进来，比如说四层租金比较低的区域，你可以考虑KTV，或者蓝带形式的可以搭配娱乐进来，二三层就类似于东方银座的专卖店，一层可以引进肯德基、银行等店，我觉得这样就比较清晰一些。我觉得你把这两个借鉴一下，朝这两个思路走，可能会有很大的帮助。
主持人：属于综合的商业模式，不同的人群来到这都会有一些消费。
贾玉鹏：对，完全以主力店的形式肯定不行，我觉得一定要做一个超市，地下一层要做超市，这样带人气，然后把顶层做起来以后，这个商业还是有希望的，但是你要说引进大的主力店，或者说一两万的主力店，我觉得意义不是特别大，另外你跟华联谈过吗？你跟华联接触一下，华联没准有意向去那。
潘好龙：因为我在回龙观做了三个项目，我可以谈一下，我做的5万平米商业百货，那个百货做得太错了，原来是想把王府井的甘家口做过来，结果没做，我们当时很生气，就撤出来了。那个项目面积看着很小，但是是5多平方米，它里面有百货，有华联超市，有一个星美电影院，等于做了购物中心的模式，它那个是2万多平米？
吴伟丰：一共是3万，现在有一个银行拿走了4千多平，所以我们的格局是乱的。
潘好龙：那个很难。
贾玉鹏：这个有点像东方银座，可以做专卖店。
潘好龙：不一样，东方银座的区域、地段它根本比不了，东方银座可能是地铁换乘的人也有，周边的人也有，他那边的消费主要还是当地的居民。
贾玉鹏：你去寻找你的客户群，从我们来讲，认为你应该组合几个大的店，自己去经营，它都是独立存在的，做零售根本做不起来，即使做了零售也只是死。
吴伟丰：亦庄的消费能力还是有的，因为像诺基亚他们的总部消费全部在这，而且它在五环边上，不仅仅是亦庄的人群，外面的人都去，南边的人开车到到很近，有很大的停车场，来这吃啊逛啊，它并不拒绝某个层次的客户，吃多少都够面子。
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