美罗城会否成为东四环商业第一个牺牲品？

　　这个是什么概念？07年整个朝阳区总量是700亿，去年北京市销售总额我还没有看到，这样再加上原有的存量和现有的增量，你的消费者从哪产生？这是一个问题。

　　第二个问题，我们一起探讨的，就像CBD主打的是每一个购物中心、每一个配套中心都不想走高端的东西，至少是中端或者中高端以上的东西，但是中端或中高端以上的消费人群是有数的，比如说我们从上往下说，奢侈品这一块，北京国贸现在做得最好的，5万多平方米，它的运营已经做得非常好了，还有华茂，华茂18万平方　米就不用说了，台湾最好的百货店携手国内最大的排第二的华南集团来去做这18万平方米，国际的一线品牌号称有99家。他那边所有的牌子都非常好，LV在国贸的店是06年1月1日新开的店，对于全中国来说都是旗舰店，1万1千多平米，它不可能再做第二家这样的店，这肯定已经做出品质了。还有银泰下面的生活馆是1万8千平方米，奢侈品品牌也都是一线品牌，它本身也是做高端的。LG双子座大厦里的百货店6千多平方米，它本身在晨曦，在晨曦在国贸、在东方广场 (论坛 像册)有店，好像长安街一条线内开了第三家店，也是走的纯高端的路线。这是几个高档物业之间的竞争。

　　然后我们再说的是奢侈品以下的竞争，这就更多了，规模比较大的像世茂天街，它的规模是10万多平方米，它主要是以西班牙的牌子带动1700平方米的旗舰店，然后引进了很多牌子，这些牌子的品质也是不错的，这是10多万平方米。本身百货做的就是高端的百货，至少这几个品质、档次又是在奢侈品档次以下，降了一些，但是又不是很差的这样的高端物业，这里面也存在竞争。

　　再往下走，这种物业就太多了，像万达广场7万多平方米，有沃尔玛、新世界3万多平方米，还有就是百盛，美罗城是15万平方米，再加上旁边CBD东都 (论坛 像册 户型 视频)里面有乐华梅兰，对面就是差一些了，以生活为主题的，再加上以　已有的，像刚才谈到的秀水、蓝岛加上潘石屹的项目，有朝外SOHO (论坛 像册 户型)、建外SOHO (论坛 像册 户型 样板间)在搅局，它就做吧，没有什么主题定位。我写过一篇文章就是CBD用一句话总结，真是迷人眼，把眼迷了。这种品牌、物业、业态、业主也好，这种选择的品牌客户也讲，完全能不能做到全方位经营，一年内你要招商，面对这么多品牌，比如说像ONLY、杰克琼斯、VERO MODA这种牌子，可能每家开发经理就有十几个项目打电话，两年前、三年前不一样，是我们一起来谈招商、合作。

　　同一个商家，不同的开发商打电话的时候，就不一样了，他要考虑哪个进哪个不进，进的条件是什么，要考虑你项目本身的定位，也要考虑到所谓的品牌主力店要进什么档次、什么品牌。客户选择的东西本身就不是很多，比如说纯高档、一线品牌有什么，你要做二线品牌，比如说做餐饮，你的选择空间也不大，除非两个餐，一个是快餐，一个是正餐，快餐无非就是麦当劳、肯德基，搜罗出去，一共也就四、五十家，正餐也不一样，它的资金很高，承租能力是受限制的，一般正餐要超过5元多的时候就很难了，从这个角度来讲也是有很大的难度。

　　CBD本身这个区域我们讲的是宏观的东西，说的也是CBD东都这个区域的形势，东四环的商圈是一个新兴的商圈，商圈的基础是零，重新打造这么一个商圈，而且这几个项目都不是单一一个项目存在的，后来出来了美罗城，然后到CBD东都，这些商业不是从整体来考虑怎么来做，而是每个开发商各自为政，商家内部的竞争冲突　很大，比如说对面有一个家乐福，方圆1.5公里以内又有一个家乐福，主力店本身就竞争很激烈。再说百货店本身，自己的百货店和别人的百货店，你说新世界和百盛的差别，你说进入每一家百货店里的业主、品牌本身到底有多大的差异？你到自己的店里和所有的店里，都可以找到杰克琼斯、ESPRIT这种牌子，你即使到新光百货　里也可以看到，你做不到差异。而且现在每个开发商都想急于去开业，真的很多新的业态进不了，导致内部的竞争。

　　东四环的区域政府在规划时虽然做了商业，但是规划有很多致命的问题，像前面做了150米的城市隔离带，车和人都不好过去，隔离带是做商业很致命的问题。你说像在现代城 (论坛 户型)，为什么现代城在沿着长安街的生意差，在长安街里面的生意好，卖裤子的时候挨着街的卖2万2，里面的卖1万8、1万9，是有规律可循的，你不能拍脑袋，你要根据交通动线和所有因素分析它的时候，它整个长安街的情况是什么样的，这是另外一个话题。就说明问题很大，包括东四环的交通动线，包括去美罗城根本过不去，你要去红星美凯龙可以，你要去美罗城怎么办，你要先从红星美凯龙穿过去，为什么我要绕来绕去？没有任何理由。

　　这是我们项目一些微观的因素，第一就是梦美集团，第二就是新加坡美罗城，美罗城在亚洲做百货很有经验，其他的东西你们不知道，至少上海的美罗城是做得很大，他们自身本身我觉得外资的商业、零售业到北京来，你的适应能力有多快，你适应市场的能力、适应消费群体的能力有多快，这是一个变数，美罗城作为新加坡的股东，认为自己来做没有问题，根本就不需要参与，干了一年多两年多很差，实际上招商很差，感觉不是那么回事了，现在经营的情况大家也看到了，经营过程中也没有很多的事情去做，它有一个适应北京消费群体的一个过程。大家知道太百，太百在台湾是做得非常好的百货店，在上海做得很好，但是进入北京以后，长达4、5年都是亏损，前年开始有营利，然后在北京沉寂了7年的时间，然后在北京才进行扩张。就说明什么？说明商业适应城市的消费文化是有一个过程的，无论是家居建材电器还是大卖场都是可以迅速复制的，但是你没有看到任何一个百货店是可以迅速复制的，为什么？

　　因为老百姓的消费需求这些是存在差异的，你不可能迅速地复制，吃的米、面可能本身没有太大的差异，但是商业文化、服装流行趋势差异就大了，消费群体对你品牌的认知度还不一可能尤其在北方，我们很认的牌子，在南方就不认，可能在国外是五十多岁的老太太背的包，在亚洲可能是二十多岁的小姑娘背，这完全是两回事，这就是所谓的狭隘、炫耀，一个品牌有自己非常强的品牌个性，我的品牌是给什么人量身定制的，给什么人打造的，有非常强的客户群，在国内不一样，认为强就来，认为是非常好的牌子。

　　像美罗城一年多时间了，我觉得它的经营情况本身也不是很乐观，而且现在本身是在这个区的竞争就很激烈，你本身所招来的商家也没有说出来跟别人有什么差异，任何地方也可以找得到，任何地方也可以买得到，这是一个问题。至于深层次的问题，刘总谈谈。