|
2、结构性失衡
与人们普遍担心的总量过大相比，商业地产市场的结构性失衡反而更加危险。因为对于总量失衡，市场通常可以自我调节，以往的供应量过大，市场难以消化，今后的供应量就会自动减少，而且人口、城市规模总是在不断增长，长期来看还是能够达到平衡。而对于结构性失衡，市场自身很难调节，容易形成社会资源的巨大浪费。结构性失衡主要体现在以下三个方面：
（1）优质商业地产缺乏
厦门大多数的商业地产项目从规划设计、硬件设施、商户组合到营销推广都显得比较粗糙，开发商往往不舍得在这些方面进行投入。
几乎每个商业地产的广告中都充斥着高档、豪华等字眼，但真正按照优质标准投入的却很少。国内一流的商业设计公司收费是按照概念方案、方案、扩初、施工图、现场配合五阶段分段收费，费用标准按体量大小从每平方米一百元到二百元不等。上海新天地的规划设计费甚至达到三千万元。在商业地产领域，有“动线设计是商业项目成功之母”的说法，商业项目要求设计师对餐饮、服饰、娱乐、休闲等不同业种在设计上的需求了如指掌，对动线处理有深刻的认识和丰富的经验。而厦门目前的商业设计费一般是每平方米二、三十元，有些项目甚至还更低。俗话说一分钱一分货，面对如此低廉的设计费，即便是优秀的设计师也不可能精雕细刻，最后拿出来的自然谈不上精品。设计费用还是项目投资中最小的部分，其它环节也就可想而知了。
（2）高端、休闲、特色商业缺乏
近年来市场上推出的商业地产项目，相似性很高，大部分是针对全客层、全年龄段、一站式消费的区域型购物中心或者SHOPPING MALL。这些大型商业项目又大多数都集中在江头、富山——火车站、中山路一带，彼此之间的竞争和客户分流不可避免。
在购物中心扎堆的同时，高端商业、休闲商业和特色商业却十分缺乏。像北京国贸商城、上海恒隆广场、南京德基广场那样的奢侈品商场，像上海新天地、宁波老外滩、南京1912那样的休闲商业，像上海无限度、上海8号桥、上海1933老场坊那样的特色商业在厦门还是一片空白。尽管不少开发商对高端商业颇有临渊羡鱼之意，但高昂的投资成本却令其望而却步。据悉，南京德基广场仅仅为了引进一家国际顶级奢侈品牌旗舰店，就花了两千万元的代价，这对于一般的开发商来说是不可想象的。
（3）重销售，轻运营。
在厦门商业地产运作中普遍存在重销售，轻运营的问题。并不是所有的商业项目都不能销售，象商业街店面和社区商业都是适合销售的产品，销售和经营之间并不矛盾。例如，位于禾祥西路的禾祥首府临街店面2007年初的销售均价为每平方米4万元，在开盘一个月内即销售一空，目前尚未交房已有众多商家等候入驻，月租金每平方米300多元尚且一铺难求。
但对于大型商业项目，尤其是大型购物中心，重销售、轻运营却是无法回避的问题。这一问题不仅直接导致了很多大型商业地产项目产权分散，无法实现统一经营，而且还是造成很多其他问题的根源。
|
热点新闻
