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吴山商圈为何难聚人气
而近期的元华歇业，和之前涌金广场的关门有着某种相似之处，签约期短、小业主众多等因素一直是百货店经营的障碍。虽然之前元华高层一度否认将歇业调整，并请来上海的公司进行规划，最后方案依然“胎死腹中”。主要是因为产权过度分散，小业主们无法达成一致。
面对曾经有过的阴影，业内人士这样分析道，吴山商圈最大的问题，恐怕是需要市场培育期的百货店遇到希望快速变现的地产商，中间有着诸多不可调和的矛盾。与武林商圈不同，吴山商圈的开发，一道难免的“绊马索”便是房产开发。而如今吴山商圈的很多后遗症，其病根在当初开发时便已经种下。
不少业内人士认为，由于开发商都是以传统的开发住宅的理念在开发商业地产，其手法就是简单的“造楼——分割——出售”，对于整个商场的定位没有正确认识，这注定了当时吴山商圈的失败。
而开发商在开发商业地产时面临的两难抉择就是：合作、转让，还是自己经营。显然，找人合作，或是将整个项目转让，可以降低风险，但利润也将被分摊，并且商场的定位和整体管理，开发商将很难驾驭。如果自己经营，利润厚了，但风险难支。“我们开发商没有做过一天百货经营，将如此一个大盘揽下，一旦经营受阻，将面临破产的威胁。”一位吴山商圈的开发商这样表示。
卷土重来，能否一战成名
在大型商业业态进驻后，可能会带旺人气，导致周围商铺租金上涨。以杭州沃尔玛超市东新园店为例，周围的商铺租金已有一定幅度上涨。但是对于吴山商圈的现状，也有不少业内人士认为在讨论吴山商圈的出路时，必须首先研究商业地产发展的规律。像东京、伦敦属于时尚发源地，香港、上海属于时尚集散地，而杭州只能算终端消费市场。因此，在杭州做商业地产更多的要走中低端。吴山商圈之所以难成气候，最大的失误在于将商圈单一地定位于商品型商业。杭州毗邻上海，上海服务型商业占总体商业的75%-80%，而杭州只有30%-40%，还有很大的发展空间。
攻略地产的董事长祝军华表示，所谓的商圈分为三个层级，一个是世纪商圈，比如武林广场，是由长时间的积累形成的，地位轻易撼动不了；二者是城市版图或规划倾斜产生的新商圈，比如西城广场以及紫金港校区沿线的商业圈，很有活力，很有张力；再者就是社区型商业，遍布各个板块不一而足。一个商圈的成熟主要依靠的是常住的城市人群，而不是流动人群，这就是湖滨商圈长期难以重振当年雄风的根本原因，因为原来庞大的社区人群全部被迁离了西湖沿线，单靠旅游人群是不足以支撑起几十万方商业体量的，这是一个原因。
另外一个信息是，由于住宅的宏观政策已经明朗，投资风险在明显增加，对于房产等有形资产投资有固定情结的投资者转向商铺和写字楼投资将逐步成为2008年一个现象。从商铺的散铺投资者来看，跟着政府主导区域或商业主导力量的投资是比较安全和价值预期明确的，因此最近西湖边商业的价格上涨也是合理的。说句夸张的话，其实整个吴山商圈的价值是被低估的，但是缺乏一个更为强大和专业的力量进行整合，城市等级上升，旅游人群的层面和基数发生质变，这个商圈还是很有前途的。 |
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