|
第四部分 商业地产经营概况分析
1、 整体分析
北京的商业地产发展得如火如荼，但是往往在经历了销售及租赁得火爆后，变成了经营的冷饭。当然，不可否认，商业地产的经营是需要一段时间养成的。但就目前市场形势看来，北京商业地产市场的经营并不乐观。
巨库、第五大道的经营失败极大的打击了投资商的信心，从而使他们对待市场更加谨慎，商业地产的投资市场逐渐转淡。而耗资上亿的亚洲第一大SHOPPINGMALL－金源时代购物中心，在开业的一段时间里，客流量每日不过百人。搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面。北京新兴商业地产项目整体表现不佳，经营状况难尽人意。
虽然整体状况欠佳，也有少数项目经营火爆，例如几年前兴建的东方广场、新东安市场以及近期上市的君太百货，都取得了不错的市场业绩，营业额年年攀高。东方广场的最高租金甚至已经达到260美元/月/平方米。
总体看来，北京商业地产发展迅速，但是后期经营问题较多，主要有以下几个方面：
1、选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成项目经营惨淡。
2、前期定位不够准确。许多商业项目不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成项目经营失败。这一点在巨库项目及北京的首都时代广场表现的较为明显。
3、商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产项目中都有所存在。
4、前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。
5、业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。
6、经营中对外宣传不足，项目知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖。
2、 商圈分析
CBD商圈
概况：
北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。
|
热点新闻
