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3.销售和租赁价格分析
作为CBD区域最早销售项目SOHO现代城，在2001年销售的时候，1-2层均价为22000元/㎡，时隔3年，建外SOHO销售均价达到30000元/㎡左右。目前CBD区域销售价格最高达到60000元/㎡，那些公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整体的销售均价达到30000元/㎡以上。
销售价格直接决定租赁市场的租金水平，据汇博行商铺租赁部调查，目前华贸中心、温特莱、万达广场、建外SOHO等已经出售产权部分的商铺，对外租金报价在50-70美金/月之间，合人民币12-18元/天/㎡。LG双子座大厦商场首层报价是租金170美金/月，合人,民币45元/天/㎡。拍卖的新秀水的10个商铺，其使用面积4.83㎡，最低5年租金是130万，拍出天价的是395万，10个商铺使用面积的平均租金在241元/天/㎡。
可以说，目前，除中关村电子市场外，北京商铺租赁价格没有哪个区域租金总体能达到CBD的水平。
二.CBD商业市场分析
CBD规划和产业定位是充分发挥北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能，立足于首都，服务于全国，辐射亚太地区乃至全世界，是北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。100多万㎡商业地产如何承载现代商业流通服务业，使之成为北京发展现代服务业的聚集地，是业界人士应该重点思考的问题。目前已经营业和正在招商的商业项目，其商业市场呈现出以下特点：
1. 将形成北京最大的商圈
通过数据统计，我们发现，CBD不仅是中央商务区，也是目前北京最大的商业区，110万㎡是目前北京任何一个商圈也无法比拟的，即使举世瞩目的王府井商业区也不过35万㎡。目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相对形成2个大的核心圈。所谓集中中有分散，主要是指110万㎡商业分散在20多个项目中，尤其是受长安街、东三环交通主路的影响，使之不能形成一个有机的商业整体；而分散中形成2个大的核心圈，一是由国贸一、二、三期以及周边银泰中心、建外SOHO组成的国贸核心圈，规模在25万㎡；二是由华贸中心、万达广场领衔的大望路核心圈，规模在28万㎡以上。前者凭借10多年的商业积淀，继续引领北京高端和时尚潮流，后者借助新光三越、西武百货、沃尔玛等国际著名品牌正在后来居上，不论他们之间竞争结果如何，都会对北京现代流通服务业产生巨大影响。
2. 商圈业态业种复合程度极度齐全
如果说业态业种复合程度是一个不好理解的概念，那么我们可以将CBD的100万商业与金源MALL86万（二期18万）进行对比。CBD核心区高低不同的百货、服装市场有5家，分别是贵友商厦、晨曦百货（国贸）、西武百货（万达广场）、新光三越（华贸）、秀水市场，而金源只有燕莎和贵友；在CBD大卖场、综合超市有华润超市、沃尔玛购物广场、法宝超市等，而金源只有易初莲花；至于餐饮娱乐酒肆茶房在CBD更是有上千家。未来CBD商业可以用专业术语这样形容：业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，商品品种齐全。商品组合的宽度极宽，不同定位的大型百货公司、超市大卖场都有。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题专业店。）
3.引领北京高端零售市场以及时尚潮流
根据商业地价理论，商铺的租金直接关系到商业的经营成本和竞争力，也关系到商业能否在这个区域存活。因此，CBD内商业就不是一般概念里的商业了，除必备生活型业态以及解决人流和提升品质的主力店、电影院、溜冰场等以外，其它必然是经过高租金选择的商业形态。只有能够支付高租金的业态才能在这里生存，选择的结果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高档次、高品位和专业化、个性化很强的商业业态。同时，在CBD区域办公、居住的主要是外企、私企、金融、传媒等行业和企业的金领阶层以及来自全国甚至全球的高收入阶层。供给和需求两方面的因素将最终导致CBD业态功能的特征必然是引领北京高端零售市场。
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