|
3、特色主题商业街
这种商业地产的成功目前主要出现在餐饮街、酒吧街等大众休闲服务类商业以及建材、服装等专业类商业范围内。
这种模式最初可能起源于非配套商业项目的开发，由于开发商对资金回收的渴求及商业经验的欠缺，因此，迎合投资人的要求，进行临街式的商业规划，意图简化开发前期的定位及规划设计难度，实现商业的可销售。
商业街模式也经历了一个盲目定位到方向集中的过程。最初很多地方政府眼红王府井商街、南京夫子庙商街等城市综合性商街，脱离城市商业发展特点及阶段，盲目打造商业步行街，一时间步行街规划遍布全国，掀起"步行街热"，北京著名的失败案例大都市街，就诞生于此阶段。好在由于此类工程均比较浩大，导致开发周期较长，因此多数项目在真正建设前期，就看到一些市场失败的案例而被迫调整或取消，避免了更大范围内的资源浪费。
目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开发案例，譬如好运街、中国红街等。从未来发展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。
这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。
此类商铺由于临街铺位特点，比较受投资人追捧，但由于其业态特点，一般单铺面积较大，总价较高，投资门槛较高，比较适合有一定实力和经验的投资者。
4、租售并举类集中商业
这种模式多出现在大中型商业项目，之所以将这种模式单列，主要是这种模式具有两方面的适应性：一方面满足了大型商业长期运营的产权主体统一性要求；另一方面，也部分的解决了开发商资金回流的时间要求。因此，在很多未上市开发公司接手运作的集中商业项目中，这种模式成为一种改进式的开发策略选择。
这种模式实际上形成于对历史教训的借鉴和改进之中。最初商业地产的开发商无论项目规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，最典型的莫过"巨库"、"碧溪"等。此后，万达地产率先尝试"主力店+商街"的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的项目遭遇经营危机。
通过一系列案例的积累和教训、经验的总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产项目开始投入市场并获得好评。细分来看，此类项目又可分为两种模式，一种可总结为"主力店+商街"模式，如望京"六佰本"随便消费区，50%进行主力商家的招商，其余50%商街部分，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种可总结为"主力店+街铺"模式，典型者如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出部分街铺进行销售，同样创下北三环商铺单价新纪录。
此两种模式能够一定程度上兼顾开发商的资金要求和商业经营的要求，因而容易获得青睐，但其前提是合理而专业的商业规划设计和强有力的运营管理支持。因此，未来此类项目的成功，需要专业顾问公司更多的支持和配合。
这种主力店带动下的商业项目，其投资的风险相对可控，但由于开发商试图通过小量的商铺销售结局整盘的资金压力，因此对单价要求往往较高，价值透支的风险需要投资者谨慎考虑。同时，规划设计的专业化程度，也是决定此类商铺未来价值的关键因素之一。
|
热点新闻
