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三.未来CBD商业发展面临的主要问题
1. 商业快速供给与需求矛盾将非常突出
世界上其它发达国家的CBD建设少则10年，多则几十年，而北京CBD核心区800多万㎡的建设只用了5年时间，这不能不说是世界城市建设史上的一个奇迹。我们在自豪的同时，更应冷静地分析：这100多万㎡商业面积，将用多长时间才能真正经营和发展起来。如果按照目前北京高端零售和服务业市场，每平方米产生28000元产值计算，100万㎡需要280亿销售额才能支撑它的经营，其总量占到北京市2005年社会消费品零售总额2900亿元的10%，占到朝阳区2005年778亿元的36%。因此，未来CBD的整体商业快速供给与需求之间的时间结构矛盾将非常突出。如果再考虑到CBD周边3公里近百万平方米的新增商业（珠江帝景10万㎡、大成国际7万㎡、CBD东都10万㎡、优唐8.5万㎡、富力城6.5万㎡、日坛国际广场28万㎡、北京国际中心4万㎡、沿海赛洛城15万㎡等），这个矛盾将更加尖锐。
从我们现在调查的情况来看，包括国贸商城、银泰中心柏悦生活Ｐａｒｋ Ｌｉｆｅ、LG双子座商城、华贸水世界在内的很多商业走的都是高档路线，而国际上奢侈品牌、一线、二线品牌总量有限，如果CBD每一个商业的定位都在这一层面，将势必导致内部之间竞争激烈。其次，除典型案例国贸商城、华贸水世界等只租不售外，绝大部分项目商业都出售产权，产权出售后将不可能保证对业态业种的控制权和经营权，因此将更加剧竞争，影响物业的价值。早期想打造北京“新天地”的建外SOHO刚开始租金在15元/天/㎡，如今到8元/天/㎡，出租率不到70%，就是一个例证。而真正的上海新天地租金从开业时的6元/天/㎡，发展到现在的15元/天/㎡。
2.交通将影响商业的发展
根据最新调研显示，目前有25％的人选择自驾车或出租车进入CBD。有限的空间和大量小汽车的进入，使北京CBD平时有90％以上的道路都处于饱和或超饱和状态，稍有事故就会造成大范围交通拥堵。北京CBD核心区两个大商圈，一是位于大北窑立交桥东北角国贸商圈，不仅包括商业，还包括写字楼、酒店、会展中心等商务设施；二是位于大望路的华贸商圈，也包括酒店、写字楼、商业。这两大商圈，目前的交通已经非常拥堵了，可以想象当办公全部入住、商业全面开业后，CBD交通将会是怎样一种状况。这样的交通状况将使CBD商业发展受到制约。
首都经济贸易大学教授、CBD发展研究基地秘书长蒋三庚认为，CBD建设是一个企业生态群。所谓企业生态群，就是指若干个企业或者企业群在一定的生境条件下所形成的、并与环境相互作用的企业群体。对于CBD商业而言，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。在这个大的生态群当中，应使业种、业态“相生”而不“相克”，整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，使商业功能的生态群有机溶入CBD这个大生态群，共同去成就北京商务中心区的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。
第七部分：北京市商业地产总结
2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，据统计显示，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米。其中体量超过10万平方米的商业有九个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。
5+1五合国际(WERKHART)集团总顾问刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)博士在接受记者采访时表示，新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。
商铺租金持续上涨
伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。
年内，大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。仅在今年上半年，就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺，一天销售额突破13亿元；马连道的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例，均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的sunny town商业街和明天第一商街，统统出现热销，而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士，不仅仅限于北京人。
商业项目竞争空前激烈
“商业地产的竞争也将异常激烈。”刘力分析后表示，到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。而这些项目主要集中在几个主要商业区：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。
未来高端购物中心空间很大
面对竞争，刘力给出了解决之道：首先要注重主题性的突出，形成差异化竞争。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造的梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观。其次，新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散。以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。另外刘力认为，未来的新开业项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。定位于高端市场层面的购物中心是2007年商业地产供应中最大的亮点。从北京市商业总体供应形式上来看，目前商业供应面积不能满足城市人口构成和消费需求，加之即将举办的北京奥运会带来的巨大商机，都意味着今年开业的高端购物中心未来发展空间仍然很大。
主题商业逐渐获得各方认可
刘力表示，随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。 |
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