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“二房东”的赚钱快道
在过去的几年里，创意产业园是上海的热门词语之一。苏州河边、城市中心、一些民国时期、“一五”期间建设的老厂房，带有殖民痕迹的老洋房，经开发商改建包装，摇身变成了一个又一个的“创意产业园”。
在这些被冠以“创意”，“时尚”头衔的地标性区域办公，如此一度让人艳羡的事情如今很可能成为明日黄花。在上海市中心某创意园区办公的吴涵现在天天数着搬离的日子。
当初公司决定进驻该创意产业园，大多是被便宜的租金、优惠的税收等等概念所吸引。“只有身临其境，才能体会个中滋味！”吴涵现在和“二房东”的关系糟透了，二房东正是租户们送给开发商的别称。
隐秘的“先天优势”
吴涵所在的房地产公司当初进驻创意产业园，实际有些名不正言不顺，从哪一方面讲，都不怎么能和创意挂钩。她入驻后才发现，园区里鱼龙混杂，开发商显然没有按照招商书上的租用条件设门槛。
创意产业园报着创意产业的名，实则早已陈仓暗度，转做纯粹的商用。
园区的入住率几乎100％，根本的原因在于——便宜。吴涵曾经天真地以为租用的价格3.8元／天算是非常划算，同属一个区域的写字楼价格都是1美元左右。
事实远非如此。伴随低租金的是昂贵的物业费，十几元的物业费可不便宜。最让人烦恼的是，二房东很抠门，公共空间越来越小，不肯追加投入，管理也非常混乱。
因为身处地产界，吴涵对于创意产业园区的投入情况非常了解。按照上海创意产业园区的开发运作机制，由老仓库和老厂房改造的创意产业园区，其房屋产权关系不变、房屋建筑结构和土地性质都不变。换句话说，这类创意产业项目，土地产权性质仍属于国家。开发企业通过资金投入，将其改建成创意产业园区后，对其拥有租赁权和经营权。“如此这般，开发商首先在地价成本上就占据优势，相比起平地起高楼的资金投入，两者完全没有可比性！”
按照，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的规定，六类土地都必须实施“招拍挂”。“创意产业园正好打了一个政策上的擦边球，不需要参与竞争地价拍卖土地，只是通过适当的改造，巧妙地将工业用地转变为商业用地！”
据知情人透露，开发商在谈判的过程中，非常擅于抓住“大房东”急于盘活的心理，经关键人物穿针引线，往往能拿到意想不到的低价。“租赁价格可能只是每平方米三四毛，改头换面以后租金至少在1块钱以上。”签订合同的时间也是越长越好。据了解，租赁的合同期往往在10年到15年之间，价格浮动比例也非常小。即使是现金流不够充裕的小公司，也能涉身其中。一笔付清租赁费用，稳定了大房东，“二房东”才方便大展拳脚。
比先天更重要的是炒作
在吴涵看来，要做一个出色的二房东不仅需要超强的社会活动能力，更要成为一个步步为营的炒作高手。为了套取旧工厂的租赁信息，要有可靠的线人，当然这个线人必须够分量，能说得上话。在甲乙双方维持僵局时左右逢源，及时开道。
从租赁成功到园区上市，还有一个漫长且精心设计的过程。“创意”成为一块万变不离其宗的膏药，开发商一面宣传这种商业模式具有的低耗能、环保性，一边高举数字化、高科技的旗帜，就连政府的支持，税收的优惠政策都成为二房东招租时的甜蜜诱惑。
实际情况，一切极有可能成为泡影。吴涵所在的这个创意园区，当初承诺的“入驻企业注册在本区可享受税收优惠政策”，到现在也没有明确的说法。作为一名业内人士，他甚至也曾经被眼花缭乱的概念所蛊惑，他甚至记得当年的宣传词，“代表着自由、时尚、先锋的 LOFT 办公方式，大胆地将生活空间与工作空间融为一体，完全满足创新的数娱一族对商务、生活的双重需求……”在开始的时候，创意产业园区确实起到了盘活旧厂房的作用。一些规范的产业园也确实开辟了新的投资方向。但是当更多的人涌上去，这类项目就变味了……
如今，吴涵自嘲在园区里享受的是“五大行价格，老公房管理”。但是一切却远远没有结束。还有比这里更混乱的，一个创意园区被拆成不同的板块，交给不同的公司分头开发招商，因为招商的对象不尽相同，同一园区出租的价格都各有不同。“创意园区这块牌子正是在一些不负责任的开发商手里倒下的。” 作为租户，吴涵觉得是躺在“创意”的迷局里做了一个春秋大梦，传说中的优惠一样没到手。如今梦醒了。只盼合同一到期，赶紧和二房东说再见。
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