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过度竞争 各自为政
分布散乱，各自为政是望京地区商业的另一大弊病，记者在走访中看到，在望京地区商业最为集中的南湖路口，四个“金角”位置被旺角广场、中福百货、京客隆等大规模商业瓜分，但互相之间并不能形成客流的循环，几乎没有顾客愿意从商场出来穿过马路到对面的商场去。在西单等成熟商业区内随处可见的相邻购物中心连通设计，引导客流的标识系统在这里几乎看不到。另外，记者还发现，在望京地区很多购物中心是以社区配套形式出现，这些商业虽然体量并不比单体购物中心逊色（如望京新城配套商业体量达到3万平方米），但在功能与定位上更看重本社区内的自我循环，绝少与周边商业连通，在业态布局与比例上也不考虑周边商圈环境。相对独立与互相隔绝的商业定位导致了望京地区的购物中心之间普遍不能建立良好的互通共荣关系，而是对立竞争关系。
“望京地区商业发展现状的最突出的问题就是项目各自为政，几乎每个新的商业项目在定位之初都将自身设定为商圈的中心，这种定位误区是区域商业发展的隐患。”在谈到望京区域总体商业格局与发展时，徐伟成说，“只有合理分析商圈环境，准确定位才能最大发挥与周边商业体的联动效应，形成商业规模效应。”
其实，望京地区商业经过几年的发展已经初步形成了一定的格局和基本商圈形态。根据商业规划，望京地区基本可以划分四个主要商圈，即望京北商圈、望京东商圈、沃尔玛商圈及宜家商圈。其中，望京北商圈是沿广顺北大街一线，以六佰本和未来的家乐福超市为核心，囊括望馨商业中心及东湖湾、丽景新贵等社区底商。该商圈近邻望京高新科技园，靠近亚奥板块，对外交通比较方便；望京东商圈为望京核心区东侧望京街沿线，集中了望京国际商业中心、方恒国际中心、嘉美风尚中心等大型综合体。该商圈靠近机场高速，辐射丽都、三元桥等区域；沃尔玛商圈为望京核心区西侧与广顺北大街交界处，这里是规划中的区级商业中心，沃尔玛、嘉茂华联购物中心、青鸟健身等都分布在周围。该商圈位于望京中心居住区，体量、档次在望京居于前列，有摩根士丹利、凯德置地等海外基金和开发商进行支持。宜家商圈为望京南部与东北四环衔接区域，宜家家居、大中电器、未来的家乐福生态购物中心等都集中在此。该商圈位于东北四环，交通相对便利。
清华大学国际商业地产运营商中心首席专家朱凌波分析道：“望京地区就其商业格局来讲已经具备了很多优势条件，但由于各大商业之间互不连通导致商圈辐射范围减小，商业能量无法真正发挥。”
交通围阻 业态重复
近年来，望京的交通有了很大改善，多条新建道路已经通车，且道路用地占望京总规划用地的30%以上，进出区域的出入口也增加到13个。但是由于区域内缺乏向外辐射的交通动线，使区域的内外流通减弱，导致区域内核心商圈的辐射范围也大大减小。
“由于受到四环和五环的区隔，望京本身就处于相对封闭的状态。区域外的人很少会特意到区域内购物休闲，望京商业始终在进行自我消化。”徐伟成说，“辐射式交通动线对于商业来说是至关重要的，这也正是望京区域现阶段所缺乏的。”望京地区的交通有自身的特点，先天“围合”的道路使望京区域自成体系，对于商业来说，辐射力量减弱，为本区域服务的特征更加明显。“新建商业项目的开发商一定要在本社区做好规划，着重考虑本社区的消费需求，控制好商业物业与住宅的体量分配，分清主角与配角的关系，盲目开发、一味求大是非常危险的。”
除了交通的劣势，长久以来区域业态的相对单一发展也是限制望京区域商业发展的一大原因。朱凌波向记者介绍，“望京地区长久以来受到人群消费需求的影响，业态多以零售百货及餐饮为主，超市、大卖场、百货商场占很大比例，在2008年新增商业项目中仍然占据主导位置。”
据了解，在望京地区的很多商业项目零售百货及餐饮比例占70%以上，娱乐、健身、影院等多元业态的进入还相对较少且分布比较分散。“业态的重复是商业项目经营危机的重要原因，其实望京商业的发展有其先天的优势。”朱凌波对记者说，“一直以来望京就是以国际化居住区为特色，韩国人聚居于此也是长时间形成的区域特色。就商业发展来说，如果能够发挥先天优势，望京商业的发展空间还是非常大的。”如何使商业自身特点突出，吸引区域外客流，形成超区域商业集群，突破区域限制是望京商业急需解决的问题。
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