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商场超市开张直接带动店铺涨价
决定因素。在客层流向越来越清晰的今天，如果仅仅借助人气而不能在经营上创出自己的特色，即铸造自己独特的商业内涵，最终将难以生存。
在丛林中，有一种“大树底下不长草”的现象，“大树底下缘何不长草”？从生物学讲，那是因为大树挡住阳光并把周围的各种养分基本攫取完了，同样需要阳光和大量养分的草自然没有出头之日，而不需要阳光和多少养分的苔藓、地衣和真菌却顽强地生存于大树底下的腐木与落叶之中。这种自然界的生存法则同样也适用于商铺投资。
比大卖场更重要的
是周边的消费人群
“决定店铺整体租金水平的主要因素，是周边住户及主要往来人群的消费能力。大型商场或超市是能集聚一部分人气，但无法提升该区域主要消费人群的购买力。”邓力说。对于中小投资者来说，与其一味追着大卖场周围开店，不如实实在在地分析周边消费人群，来选择真正合适的业态和店址。
就拿东新园沃尔玛、城西西城广场、吴山广场银泰店三个区域来说，虽然周边商铺都因为这些“巨鳄”而一路上扬，可是整体租金水平却有着较大的差异：以今年的平均租金为例，吴山广场一带的店铺最贵，平均租金为8.1元/平方米·天，西城广场一带其次，为4.4元/平方米·天，东新园一带只有2.3元/平方米·天。
邓力介绍，吴山广场一带的主要消费群体为各地游客。临近西湖及河坊街仿古一条街的存在，使得这里有稳定的游客流量，加之周边中大吴庄、涌金花园等高档公寓的住户也有着较强的消费能力，这一带的商铺生意可以保证，于是整体租金水平也要远高于其他两个区域。
西城广场一带作为城西住宅区的消费中心，这一带的店铺也有其固定的消费群体。但是由于地理位置的局限，西城广场并不具备吴山广场面对全市市民的消费广度，客户群主要为城西的住户，而这里的住户又大多拥有私家车，其活动半径也较大，除了就近消费外，购买高档或大宗商品时还是会选择到闹市区的大型商场或超市。“尽管生意不差，但这里的店铺租金水平还是不如吴山商圈。”邓力说。
而作为经济适用房、回迁房及农居房的聚集区，东新园一带的住户消费能力则要弱于其他两个区域，沃尔玛的存在也抢去了大部分消费群体，基本的日常消费，到货品齐全的大型超市里就能一次完成。这些原因，导致了东新园一带的店铺租金整体水平较低。“普通商铺的年回报率在6%左右，才有投资的价值，而东新园商铺目前的回报率只有3%，其商圈氛围的形成还有一段路要走。”邓力说。
“因为附近小区都是实力消费群体，所以开了又关，关了又开的都是价格比较低、没有品牌的小服装店。”西城广场对面一家品牌服装专卖店工作人员说，定价较高的品牌店反而有比较好的生存空间，“利润能和武林路上的门店持平。”
业主在出售、出租商铺时甚至会以“沃尔玛商圈”、“银泰商圈”，或者“西城广场商圈”这样的说法来形容一个大型商场或卖场对周边的商业辐射力。这种商业辐射力到底有多强大，在不断上涨的商铺租金中有没有被高估的成分，为此我们选取了西城广场周边的商铺来做样本调查。
位于城西的西城广场，自从2004年开业以来，目前已经成为住在城西的居民主要购物集中地之一。西城广场对面的桂花城，一楼商铺的租金也一直高企，因为商家们都以为能依靠西城广场的集中人流带来好生意。一家正在转让的女装店目前的年租是4.6万元，不过，再过两个月租约期满后业主就要上调到5.2万，涨幅超过10个点，而这一家的租金还是“整条街最便宜的”，因为“签得早”。是否正对西城广场成了决定这一排商铺租金高低的最关键因素，西城广场斜对面的一家擦鞋店的年租是6万元，而与它相距不过20米的一家服装店年租则是7.5万元，因为正对西城广场，贵了1.5万元，理由是“对面商场的人会顺路过来逛”。除了7.5万元的年租之外，这排商铺的转让费普遍在4万元-6万元左右，还有一家店开出了高达9万元的转让费，也就是说，要在西城广场对面开一家店，进场成本至少10万元。
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