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SOLANA要“养”多久？
做高端品牌，SOLANA并没有太多优势可言。
一位曾接触SOLANA高层人士向记者透露：“由于开发商本身之前没有做过商业地产，对商业地产产品定位、客群定位的把控很难准确，且招商和物业管理都是自身的人来做，经验不足是致命因素。”
“但燕莎友谊商城的模式是高级百货店，也有一些中档品牌。而SOLANA是集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的新型商业街。”刚才那位工作人员表示，SOLANA有纯粹的环境，能够创造一种商业氛围，虽然一线国际品牌相对较少，但不会给人单调的感觉，因为在功能业态上是互相补充的。
目前北京定位为国际一线品牌的商业地产，除了国贸商城、燕莎友谊商城等老牌商业体外，2007年4月开业的新光天地、2007年9月开业的金融街购物中心、2008年年初开业的西单大悦城、位于金宝街的金宝汇以及预计2008年7月开业的优唐U-TOWN等都有众多国际一线品牌入驻。
“北京小部分高端商业地产已经有了较好的表现，如新光天地，但众多定位于高端商业的项目需要长时间的培养，甚至有一部分商业项目做起来难度很大。”乔崇国表示。
劳斯莱斯服装亚洲区负责人明确表示：“SOLANA这个新项目的养商期至少就在两年以上，而选择像国贸、燕莎等成熟的商圈对品牌发展更为有利，而且获得的利润空间也更大。”
SOLANA业态不够统一。每天清晨，进入李女士“眼帘”的还是SOLANA的广告牌，而不是对面商户开张的情景。她是某餐饮品牌的加盟商，就住在SOLANA对面一个叫“海悦名门”的小区里。目前，她在亮马河岸租了一间不到100平方米的商铺，免租期3个月，月租金2万元。
作为一个久经考验的商人，李女士深知“养商”之道，“起初生意惨淡属于正常范畴”。她所担心的是这么狭长的一个商业体如何让顾客逛下去。如何吸引客流，成为了“老大难”。而且，作为外围商业，冬天的生意该如何维持？
在商品分布上，SOLANA并不像一般购物中心那样层次分明。几乎在SOLANA的每一栋，都是餐饮加服装的组合，再搭配各种经营小商品的店铺。除了餐饮、酒吧、儿童用品、影院和百货店特色比较鲜明外，每栋很难形成主营特色。
“商业街不像百货商场分类那样具体，但每栋明确的定位有利于顾客选购商品。”仲量联行中国区董事高世斌说道。
专家指出，商业地产开发商盲目定价，很难使管理者与经营者的目标统一起来，普遍存在商业定位不清、业态规划不明、管理运营不专等问题，最终死在“商圈形成期”。
SOLANA体量虽大，但它不在核心商圈，且道路狭窄，交通条件并不理想。
记者在现场看到，SOLANA北部隔着一条亮马河，河水已经变成了青苔布满的臭水沟。而从四环到SOLANA东北部的入口，只有一座孤零零的桥相连。除此之外，能直接到达项目的只有一条朝阳公园路，公交车也只有少数几路能直接到达。“交通的不便，自然造成人流量的减少。而最为致命的是，SOLANA缺乏商业气氛。”
作为15万平方米体量的商业，记者只是走马观花地走下来，就足足花去了一小时四十分钟的时间。狭长型的商业街，有多少人能从西边入口逛到东边呢？
北京亚信联行商业管理有限公司商业部工作人员也表示，东边的养商期会明显长于西边的商业。
据悉，SOLANA客户人群定位为朝阳公园周边人群。某商业地产分析人士指出，仅依靠朝阳公园周边区域人群很难支撑起这么大的商业体量，所以项目需要吸引更多外部商圈的人流前来消费，SOLANA在客群定位上是有偏差的。
“一个真正好的商业体必须具备三个条件，即品牌好、运营好、业态组合好。”中国人民大学教授黄国雄表示，判断商业体的好坏，最简单的一个方法便是考察来往的人流，有些地理位置较好的商业体并不能带来期望的人流。
而SOLANA开业之后，人流量又会有多大呢？ |
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