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5.3亿大蛋糕
随着三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯项目、永利广场的集中开发，导致区域商业供应面积快速增加。在供需的翘翘板两边，这些项目入市后，三里屯区域主要商业供应将达45万平方米，需求方面，区域及辐射区域年消费潜力预计超出5.3亿元。而据官方数据推算，2010年区域内常住人口将增至5.1万平方米，其所能消化的商业面积也仅5万平方米左右，三里屯项目吸引区域外人群消费成为重中之重。
三里屯房地产进入大盘综合体项目开发时代。
三里屯SOHO总建筑规模46.6万平方米，三里屯Village总建筑面积13.6万平方米，世茂三里屯项目总建筑面积达到21万平方米，永利广场总建筑面积超过15万平方米。沿着工体北路从东至西，即将完工和正在崛起的三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯等项目，不同的业态规划让三里屯区域的物业更多元化。
常住人口消化商业面积仅占“零头”
“三里屯作为传统酒吧文化区已渐失其魅力，已不能满足年轻消费者更高层次和更多元化的消费需求。对于三里屯来说，求新和求变才显得比北京其他任何一个商业区域都更为迫切。”仲量联行商铺部负责人、中国区董事张志贤对《楼市》记者表示。
其中，三里屯Village北区定位为高端，瞄准国际一二线品牌旗舰店和精品酒店；而南区则定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮。三里屯SOHO整个项目规划由5个购物中心和9幢30层高的办公楼和公寓楼组成，分别由溜冰场、水景的室外广场将5个购物中心连接起来，SOHO中国对此项目的定位是打造北京最具人气的户外休闲广场，目标客户群并非定位高端，而是城市主流消费人群。世茂三里屯项目未来也将集超五星级酒店、世界顶级品牌商业、文化休闲于一体。
加之区域内早已于2001年、2002年开业的太平洋百货盈科店、雅秀服装市场，三里屯区域的商业将包含百货、购物中心、商业街区等多种类型。以中高端为主，同时低中高档市场均覆盖，三里屯区域商业项目确实在求新求变中为习惯于在此区域消费的客户提供了多重选择。
区域目前已开业的主要商业面积仅11万平方米，而未来入市的三里屯Village、三里屯SOHO商业面积均12万平方米，每个项目都超过了现有商业面积之和。另，世茂三里屯项目商业面积6万平方米，永利广场超3万平方米，未来区域内商业供应面积将增至45万平方米。（详见表1）
而三里屯区域的常住人口消费力情况又如何？三里屯街道办事处信息显示，三里屯区域东靠东三环，西临春秀路和工人体育场西路，南倚工人体育场南路和白家庄路，北濒亮马河，辖区面积2.9平方公里。截止2007年12月份，常住户数15841户，常住人口4.7万人。
根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，到2010年北京市人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米。如果按照北京市年平均人口发展速度保守的3％测算，三里屯在2010年的总人口将达到5.1万人，则常住人口可消化的区域商业面积总量大约达5.1万平方米。
区域外人群消费“挑大梁”
可见，区域外人群将成为三里屯Village、三里屯SOHO、世茂三里屯等商业项目客群来源的“顶梁柱”。三里屯地处CBD、朝外、东二环商务带、燕莎商圈“包围”之中，简要描绘其周边环境则是“一个中心区、两片住宅区、三大使馆区、四大商务圈”。
高力国际商铺部高级助理董事陈国辉表示，除三里屯区域常住人口外，相比较生活工作在其他区域的人群来讲，三里屯周边邻近区域的写字楼以及公寓人群由于多在此区域的范围内活动，所以会成为区域商业项目比较稳定的客源。
据记者了解，区域周边的写字楼主要包括中宇大厦、新保利大厦等（详见表2），而周边的住宅则主要包括瑞士公寓、海晟名苑等（详见表3）。
据不完全统计，这些写字楼提供了297万平方米的办公面积，以人均10平方米办公面积计算，三里屯辐射周边区域直接办公人群将近30万人。
而区域周边主要的住宅总量保守统计则超过15000套，按照平均每套住房3人计算，则这些住宅项目为三里屯提供了潜在消费客群4.5万人。
粗略计算（不含空置以及其他不可预估因素），区域常住人口、周边居住区人口、周边写字楼办公人群能为该区域商业提供约37万潜在客群。按照2010年北京市人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米计算，则可以消化区域商业面积37万平方米。
据官方抽样调查数据显示，2007年1～5月份，朝阳区居民人均消费支出6837元。考虑通胀等因素，预计若今年这一数字达到8000元，近几年文化休闲娱乐在居住消费支出中所占比例不断提升，按15％用于休闲娱乐消费，而其中至少超过50％的比例将在三里屯区域消费，则区域内年消费潜力预计超出5.3亿元。
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