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中国红街：双重挑战
曾创下每平方米最高10万元天价的中国红街与三里屯SOHO相邻。2005年中国红街正式推向市场时“红极一时”，“街铺之王，稀贵入世”等广告扑面而来。由于靠近北京工人体育场，中国红街不仅把项目售楼接待中心设在工体19号看台下边，而且“京城街铺王”的广告语鲜明地印在工体四周的旗帜上。为了匹配“京城街铺王”的口号，中国红街还在商业定位上以高端商业为主，最初招商只针对高端奢侈品。
然而好景不长，不久该项目便陆续受到各大媒体的质疑。“中国红街五大质疑：高售价成就‘京城街铺王’”“中国红街：能否支撑近5万元的实际成交均价？”“给中国红街把把脉”等媒体报道接二连三揭批中国红街定位过高及其商业销售的模式。
随后，针对项目招商出现的问题，开发商进行了相应调整，招商对象从原来的绝对高端调整到第一次来中国开店、有宣传诉求的商业品牌。
如今，中国红街一层已基本开业，不过2、3层尚存在部分空置。就4月11日记者实地考察情况来看，即便紧临工体北路的路边几家店人流也并不多。
谈及中国红街的经营情况，伟业商业公司副总经理姜黎明强调商业项目必须进行统一持有，否则，销售是很难经营好的。同时，他提醒，由于三里屯区域受到交通状况的制约，该区域的项目必须规划有充足的停车位。然而从中国红街的交通线路图（图4）来看，实际上，从东二环行驶而来的车接触到的第一个项目应是中国红街，但是由于项目没有地上停车位，而600余个地下停车位又与写字楼共用，能提供的临时停车位有限，因此，一定程度上，中国红街将抓住客群的机会让给了三里屯SOHO。
不过好在，中国红街实质上属于写字楼配套商业街区，写字楼办公人群一定程度上能为商业提供固定客源。
区域格局改写
东北临燕莎商圈，西临东二环商务带，南临朝外商圈，东南临CBD商务中心，处于四大商圈中心位置，变身后的三里屯区域与周边各大商圈是竞争还是互补？以酒吧街而闻名的三里屯改造后前景怎样？房地产走势又将如何？
工作在CBD的王馨对记者描述，20世纪80年代初，工体北门附近出现了第一家酒吧，名叫“捷捷”。那时，下班后，她就经常去泡吧。“捷捷”大概只有25平方米，屋顶和椅子是一色黑。装修也很简单，用三合板隔成一个个包间。不过那时候泡酒吧的几乎都是外国参赞和驻华大使。而到了近两年，因为三里屯拆迁，她很少去了，有时候会到后海泡酒吧。不过王馨表示，若未来三里屯焕然一新，她还是会回来的。
融合：与周边四大商圈角色互补
“任何一个大的城市，好的城市都需要有一个适合外国人生活所需的区域，三里屯对北京来说就是这样一个区域。它与CBD很近，应该成为CBD的配套，CBD的人们上完班可以去三里屯玩。”上海大宁国际商业广场助理副总裁吴志强表示。
事实上，2000年前后，三里屯作为酒吧聚集地，激烈的竞争激励了各家酒吧不断改进，各色乐队、现磨咖啡、各种珍藏红酒成为不同酒吧的特色。窦唯、崔健、何勇、臧天朔、斯琴格日乐、朴树、杨坤都曾是这里的常客，并在三里屯酒吧把他们的歌唱向全国。从那时起，三里屯的酒吧成了北京时尚的代名词，广受亲睐。
但是后来，单一业态的尴尬以及其他区域酒吧街的涌现，让三里屯的人气正在消退。而改造后的三里屯区域，将逐渐弱化其纯酒吧街的功能，更多的将是承担起京城时尚文化消费中心的角色，并成为周边四大商圈的公共“娱乐场所”。
谈起未来三里屯将在北京各大商圈中处于怎样的地位，仲量联行商铺部负责人、中国区董事张志贤分析，目前北京的几大商圈中，从区位来讲与三里屯存在最大竞争关系的便是CBD、燕莎和朝阳门商圈。CBD商圈历来就是国际顶级品牌的首选之地，从经久不衰的国贸商城，到新入市的新光天地，以及未来的柏悦中心、国贸三期等，均将目光不约而同地投向了国际一线及二线品牌。
燕莎商圈是北京最早的涉外商圈，但近年来随着北京商业市场不断发展以及新商圈的不断形成，虽然燕莎也不断有新的供应入市，但原有的燕莎商圈正在逐渐向东西两个方向解体，即酒仙桥望京区域以及三里屯区域。这也给三里屯的商业地产带来了很好的发展空间与机遇。朝阳门商圈靠近CBD区域，商务性质浓厚，但近年来商业的发展一直不温不火，定位较模糊，商业环境也不是很好，预计未来也是依托其现有的商务环境发展商务配套型商业为主。
“对于三里屯区域，虽然时尚文化一直是其坚守的核心价值，但未来也会与周边的CBD、燕莎以及朝阳门商圈产生不可避免的竞争关系，品牌的引入和目标消费者也会存在一定的重合，但更多的还是与这几大商圈和谐共生。”张志贤表示。
伟业商业公司副总经理姜黎明则认为，三里屯未来经历市场调整后，更多是补充周边CBD、燕莎、朝外等区域的所缺。朝外是国内白领休闲娱乐场所，燕莎昆仑汇面向高端人群，而三里屯则有可能发展为先锋类、文化艺术类，偏向欧美，西方现代风格的圈子人群消费的场所。
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