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二、Mall发展中存在的问题
1.资金链断裂的风险
和其他商业形态相比，Mall是泛商业、泛地产、泛旅游概念，宽泛的领域概念是数以亿元计资金铺就的，资金供应链一旦断裂，MALL就变成“吞钱的机器”。由于资金问题，正大广场历时七年，直到2002年7月试营业时只启动了30％左右功能。很多机构及专家认为，Mall的发展应该采取整体出租经营的方式，但是国内不少Mall出于资金考虑，都采取只保留主力店作出租，其余商铺作出售，采用售后返租的模式，这给Mall带来先天缺陷，经营权分散、协调困难、缺少统一规划的业态，商场经营很难成功。
2.交通困境——选址的两难问题
上海正大广场位于黄浦江畔新兴商业中心陆家嘴的核心地带，从发展的眼光看，应该是黄金宝地，可目前却没有一条路可以顺顺当当到达的，成了交通死角。宁波天一广场则处于最繁华的商业中心，虽然有不计其数的公交车、出租车可达，交通可谓便捷，但是，每当节假日或下班高峰时段，这里却成了交通阻塞的发源地。
交通陷入困境直接影响了客流量。交通死角无疑会使客流量减少，而交通咽喉不仅影响了日常交通的顺畅，更是影响了商圈范围，特别是给商家带来巨大商机的长假期间，长时间的交通阻塞，加之停车的不便，使周边市郊的有车族望而却步，极大地影响了客流量。
3.定位模糊
正大广场在开业前和开业初期一直表示要将目标顾客群定位于高端，开业后，处于客流量考虑，开通了24条免费班车线路，显然，乘免费班车的顾客与开私家车的属于两个不同消费层次，而且前者的数量远远大于后者，目标顾客群由高端转向各种层次，十分宽泛。
与正大广场不同，天一广场是随着旧城改造，得到政府的支持而建成，被称为城市的客厅、市民休闲的好去处，目标顾客自然是全体市民。的确，22幢现代欧式商贸建筑、亚洲最大水幕电影、变幻莫测的音乐喷泉、独具风格的大型观赏水街和不时举办的广场文艺演出，极大地丰富了广大市民的精神生活。但是，作为商业黄金宝地，没有一定档次、一定数量的消费群体，怎能抵补昂贵的租金，其目标顾客未必与政府的一致。
三、Mall热的原因分析
根据国外经验，要使Mall成功运营，就要对开发、经营模式、资金平台提出很高要求，不仅具有开发商、投资商背景，同时又要有经营商的背景。而中国，却在短时间里催生出如此数量众多、规模巨大的Mall，其原因不得不令人深思。Mall热固然与经济水平的提高和消费呈现个性化、多样化有关，但更有众多因素使然。
1.商业地产热的兴起
商业地产热现象自有其现实原因。经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，从而为商业地产市场奠定了良好的经济基础，城市改造、住宅新区的大量涌现则为商业地产提供了巨大的发展空间。从房地产业角度看，国际、国内机构投资在商业地产上的资金在持续增加。不仅由于收益高出住宅2倍～3倍商业地产，对周边项目的价值提升十分显著；而且从市场竞争角度来看，商业地产卖点的挖掘则刚刚开始；从中国入世后商业资本竞争的宏观角度看，中国房地产和零售业者急于在有限的市场保护期内大力发展商业地产，以争取占领尽可能大的市场份额。此外，不少企业为改变资本结构，争取融资上市，涉足商业地产，个人也为投资多元化追捧商业地产。
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