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“我和黄光裕是合作关系，按收益分账。”双方约定，黄给禹1.5亿元作为公司资本金，按项目分步分期到位。“我本可多要些，但这就意味着未来的分红就少了，也体现不出资本的魅力。”禹晋永笑言。
拿地成为当务之急。据当时主管拿地的副总经理吴坤岭称，短短几月内，国美置业先后在北京、上海和天津等城市谈过400多块地。最后以总价8.05亿元(合楼面价2275元/平方米)拍得丰台科技园建设发展有限公司(简称“丰科建”)一地块(现鹏润国际时尚中心所在地)，规划总建筑面积35.5万平方米(不包括地下面积21万平方米)。
这也是国美置业至今唯一持有的地块。此前有一个插曲是，禹晋永打算摘牌北京第二毛纺厂的某地块，但发现“明天房地产”也参与投标。“黄光裕在明天地产持有60％股份，我们从香港调集用于参与投标的6000万元都还回去了。”禹透露。
有知情人士指出，黄光裕在国美置业拿下丰台地块时并没有心理准备。“当时他在美国，并不知情拿地事宜，是禹晋永先斩后奏的。”
只有区区1.5亿元家底的国美置业，怎样还清剩余的土地款呢？在“拿下”丰台地块时，国美置业仅付给丰科建4100万元保证金。禹打算用剩余的1.4亿元为国美置业打造多家子公司。
一场由禹晋永精心导演的“签约仪式新闻发布会”开始上演。2005年5月18日，北京嘉里中心，黄光裕和时任丰科建董事长段海波签订了《土地开发补偿协议》。但这一式两份已签署的协议却被事先安排的礼仪小姐做了“手脚”——全部交给国美置业一方。
“丰科建没有协议书，只得和我们重新商谈价格问题。”禹晋永回忆道。于是，国美置业派出首席律师毛律师开始和丰科建展开新的谈判，初步意向是2005年年底再付8000万元，余下的分三年付清。
禹对《新地标》坦言，此举是为施展“资本地产”赢取时间，用资本运作赚得的资金来还余款。从国美置业成立的初衷和实际操作过程看，黄光裕和禹晋永各自“机关”算尽。但这也为鹏润国际时尚中心今天的格局埋下了伏笔。
资本魔方夭折
禹晋永实施“资本地产”的第一步是制造概念，打造全球最大“高科技体验中心”。黄光裕亲自拍板将项目名定为“国美商都”。
按照美国RTKL国际公司的设计，整个国美商都由两座商业体构成(包括酒店和写字楼)，其中10万平方米的体验中心是紧邻西南四环的东座。
这是一条非同寻常的资本地产道路。按照禹晋永的说法，“体验中心”更像一个展示、展览的场所，“全球最先进的企业拿出他们最前沿、最高端、最新奇的电器产品，让消费者免费体验试用”。
禹晋永希望通过出售产权商铺快速回笼资金，当时北京的产权式商铺销售热潮盛况空前。他看中了国美电器庞大的通路资源，“凡是购买国美商都商铺的商户都可以在国美电器全国连锁店获得优待”。
数据显示，在2005年，拥有近400家店的国美电器已占有中国家用电器流通市场份额的35％。
《新地标》独家获悉，当时国美商都“体验中心”的商铺定价为3万元/平方米。按照禹晋永的说法，在2005年5月中旬，近7万平方米的商铺已有意向签约客户。“回笼资金就是21亿元呀！”这笔钱不仅可以偿还剩余的土地费用，还可缓解西座的资金之渴。
禹晋永的“野心”远不止此。禹晋永把国美置业定性为资本的产物，寄望从公司层面引入海内外战略投资者。2005年6月，北京国美商都建设开发有限公司在丰台科技园区注册成立，注册资金5000万元，国美置业持80％，鹏润投资持20％。令人称奇的是，作为一家房地产企业，丰台区方面为之颁发了高科技证。
彼时，国美置业“功成身退”，成为一家控股公司隐居幕后，国美商都走向前台。禹晋永担任国美商都总经理，黄光裕为董事长。为了玩转资本地产魔方，黄光裕十分“积极”，曾常亲自到海外与基金、投行谈合作。但这依然没有改变“夭折”的命运。
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