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2.市场调研与定位。定位的过程是识别消费者需求和提供与竞争性项目差异化产品的过程。定位之前，必须对目标地点进行商圈调查和分析，内容包括商圈范围内的居民数量、家庭收入、家庭规模、购买力水平、消费习惯、消费偏好、年龄构成、人口密度、人口流动性，以及地区的城市规划、生命周期和未来发展前景等。这为是否建设购物中心和建什么样的购物中心提供了决策依据。同时还要注意竞争性项目的调查与研究，为项目市场定位提供差异化的依据。这里要指出的是，定位不仅存在于购物中心项目的开发建设前期阶段，也存在于购物中心招商与运营管理当中，即要在动态化的竞争环境中不断更新和发展自己的定位内涵，不断地创造出新的竞争优势。
3.购物中心的规模和结构的确定。有了购物中心的整体定位后，还必须确定购物中心的规模和结构。购物中心的规模究竟多大并无绝对标准，需要依据的总原则是，根据购物中心商圈范围内的消费水平、消费结构、购物习惯及地理位置等来确定。从目前来看，尚没有比较成熟的确定购物中心规模的理论模型，一般都是根据经验或实际调查，并结合预测来确定的。在此基础上还要对整个购物中心的功能进行规划布局。购物中心的布局包括功能结构、行业结构、业态结构、品牌结构等。购物中心与传统的商业街的本质区别在于有计划地组合各种业态、有序地管理商户、放大商业集聚效应，因此，要在对主要顾客群的需求分析基础上，形成功能、行业、业态、品牌的较佳布局。如广州中华广场购物中心在功能规划上，按楼层分为服装首饰、电器、影像、家居、文化、书店、饮食、美容保健、娱乐等功能板块。根据顾客对各项功能需求的强弱不同以及自身的经营能力，确定各项功能板块所占的比例。
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