福州商业地产发展中的退铺风波，各界都已经习以为常了。无论是曾盛极一时的五一商圈，还是后起之秀万宝商圈，商业地产项目都曾遭遇此境。近期，位接八一七黄金中轴线的冠亚广场同样在劫难逃，遭遇退铺风波。被业界奉为金科玉律的“地段，地段，还是地段”的法门似乎失灵了。福州的商业地产究竟怎么了？
面对商业地产发展中的各种难题，恢宏的问题本身并没有答案，简单的逻辑推理也很难找到确切的药方。福州的商业地产毕竟阅历尚浅，短暂的市场历练，是它们成长中最重要的课堂。我们只能从他们的步伐中，窥斑见豹，探索商业地产发展的脉门。
完善配套吸引目标消费群体
福州首个挑战地段命题的商业地产项目是宝龙城市广场。这是一个在没有商业底蕴的新地上规划的商业力量。距宝龙开业已为时一年了，今日的宝龙城市广场，人如流，车如潮，一派繁华盛景。我们不得不承认：商业对一个区域的塑造力是惊人的。
对一个商业中心而言，物业配套的重要性不言自明。物业是载体，是人流的容器。物业设施又构成城市的文化景观。所以，商业地产发展中，物业设施配套自然成了开发商考虑最多的因素。
单纯的“为商而商”的物业难免局限。城市与商业项目的开放式沟通逐步受到地产开发商的认同。把商业项目融入到城市中，成为城市生活体验的一部分，正逐渐上升为一种全新的商业地产开发理念。但这样大手笔的开发，在福州很多地方都无法通行。比如最古老繁华的商圈东街口，在厚重的历史背景下，周边旧屋与古迹交叉，商业地产项目很难按开发商的规划意志为之。最受诟病的是，缺少停车位。而这一点，对高端定位的商业项目而言是致命的。
商业地产后起之秀的优势在于，它能够在选址和规划上规避开老商圈的弊病。在这一点上，宝龙城市广场有天然的优势。宝龙城市广场多达2000多个停车位的大容量一直广受称赞。并且它位处二环路和工业路的交接口，驱车前往非常方便。
对居于南、北江滨高档社区楼盘的业主而言，宝龙城市广场是个很好的去处。业态丰富，停车又方便。宝龙对人流的聚集效应由此渐渐显现出来。人流的聚集首先成就了宝龙的商业生态。人们在商业形态的参与体验中，消费行为和习惯一直在接受新的塑造，成了生活体验的重要部分。“城市广场”这个概念的含义远远超出商业本身，更多饱含的是商业参与下的生活文化形态。承担起如此重责，宝龙的威力显示在他着力将宝龙打造成一个全方位的国际消费时尚体验中心。
与之相辅相成的是，宝龙城市广场本身的业态一直处在优化调整的动态中。商业业态的优化调整也是一种商户优胜劣汰的选择过程。选择的主体是消费者和市场。缺乏品牌竞争实力和专业管理能力的商户在这样的竞争中出局。对商业项目而言，这是一种蜕变。虽然过程种有阵痛，但是最后却将最有竞争实力的商铺留下来了，从而成就了自身。
据宝龙集团执行副总裁张先生介绍，宝龙经过一年与市场亲密接触之后，在对品牌的引进上有了更清晰的规划与明确的挑选，而现有品牌商户也在一定程度上，起到吸引同等档次商户的作用，过于低端的商户将在此中自动过滤。
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