一家坐拥黄金地段加地铁交通两大优势的大型购物休闲广场(简称N购物广场)，在经营两年之后正面临“落败”的结局：购物广场内部商铺开业率不足40％。客户稀少、收益下降，许多商铺入不敷出。不少人匪夷所思：怎么会呢？同时，另一个现象更令人匪夷所思：就在紧靠N购物中心旁边一家购物广场却是门庭若市、业绩红火。其实，上述现象并非个别，其中定有深层次原因。
观念错位
由于住宅地产市场不景气，不少开发商逐步向商业地产领域转移。在他们眼里，两者都属于房地产范畴，最多“半斤对八两”，差不了多少。如果抱着这样的观念去搞商业地产开发，那就要跌入误区了。
一位香港资深专业人士说，商业地产存在两面属性，既有商业属性，又有地产属性，但本质上还是属于商业范畴。广义的商业地产包括办公楼、酒店、商店等物业；狭义的商业地产主要指零售商铺物业。住宅地产和商业地产的根本区别在于，前者销售对象是广大普通消费者，而后者则是零售商和投资客；前者在投资方面短时期内就知道输赢，而后者则要经过相当长时间的市场培育和经营才能见分晓。不同的投资对象和方式，决定了两者不同的运作观念，最终也决定了两者不同的结果。
该专业人士强调，有一个问题值得探讨：究竟怎样看商业面积总量同单位商业面积价值之间的关系？这是一个涉及到如何准确认识商业地产的关键问题。大多数人肯样认为，两者成正比关系。于是，不少开发商只重视商业地产面积总量的开发，却忽视单位商业面积的质量问题。抱着这种观念的话，结果往往导致失败。该人士认为，上述两者是反比例关系，而N购物广场开发和经营的事实是最好的例证。
N购物广场总建筑面积达到2万多平方米，应该属于大型购物中心一类。既然拥有如此规模，在此优势下继续不断提升单位商业面积质量的话，按理完全可以经营下去的。然而，恰恰由于开发商一开始就发生观念错位：只追求总量和规模，没有重视单个商铺的质量和价值。结果，零打碎敲的单位商铺提升不了购物广场的整体品质，最终连规模都做不到了。
运营欠周
除了开发商观念发生错位之外，如何准确定位并有序地进行管理和运营是项目成败的关键。按照专业人士的话，对于不同功能、类型、档次的项目不但要有准确的定位，更要进行统一管理。在此基础上还要采取一系列针对性的配套措施，让整个项目正常地运行起来。
N购物广场的功能定位是休闲、餐饮和娱乐，该定位同区域内其他竞争对手确实形成“差异化”。然而，一个商业地产项目成功的基础在于统一定位、招商、经营、推广和物管。可是，N购物广场为追求短期资金回报，第一时间把商铺分隔出售，从而失去统一经营、管理和培育购物广场各个商铺价值的时机。一旦产权归中小业主所有，大家难免独立单干、各自为政，致使整个项目陷入零打碎敲的混乱局面之中。
即使如此，开发商也没有制定相应的系列配套措施予以支持，包括对客户群体、商家素质、商铺能级、景观设置、文化组合等等元素的配合和关注。如果上述系列配套元素的支撑也不予关注的话，整个广场商业业态的整体化经营也就难以为继了。
据了解，N购物广场在前期招商过程中纯粹采用“填鸭方式”，没有对入驻商家进行有效的过滤，而是抱着“拉一家是一家”的态度。虽然当初一时达到较高的入驻率，但经营商家良莠不齐、过于零乱。于是，开业以后开发商不得不更多地花时间去忙于“调整”和“协调”，根本无暇顾及项目管理、经营业绩以及配套元素的支持。最终，整个项目的综合集聚效应没有得到体现，项目本身在区域内的商业地位和形象也难以确立。
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