自去年底以来，整个中国楼市都在经历重大转变，以王石为代表的“拐点论”使整个地产界陷入一片争论中。
青岛楼市虽没有一线城市那样在价格上出现大的波动，但也是暗流涌动。尤其是住宅市场众多购房者的持币待购，使商品房成交量缩水，给开发商巨大压力。而商业地产市场，从目前各商圈总供应量看，商铺面临着巨大的市场放量，供求之间将在较短时间内扭转，而写字楼市场也因受整体经济大环境的影响，未来市场难以预测。
如此局面下，如何抓住商业地产本身的规律，摸清青岛本地市场的特点，在适应行业和地域的基础上，进行市场创新，适应本地需求并引导其接受更现代的商业模式，成为商业地产开发商面前的首要问题。
在青岛楼市众多商业项目中，综合体、写字楼、商铺、酒店、专业市场等典范项目该如何找准定位，发挥特色，做出品质，使之更具投资潜力？日前，青岛商业地产界的操盘者、业内人士等共同就这些问题进行了探讨。
世邦魏理仕高级经理 张春雨
智邦伟业策划经理 孙国栋
合富辉煌（行情,资讯,评论）总经理 王建军
中联建业营销总监 李昱
永新国际广场经理 陈永明
国际航海俱乐部策划部经理 刘淑芸
百丽广场项目部经理 李燕
万邦中心策划部主管 毕元斐
开发区国贸中心销售部经理 李泽平
宝龙集团企划经理 鲍伟
金泽地产营销总监 张庆雷
政建集团营销中心总经理 段延峰
◎一个“租”字
合富辉煌：市场带给更多快乐的时候，也意味着痛苦迟早会来临。整个地产市场也在呼唤价值回归，而不是真正的危险来了才调整。受宏观环境的影响，不仅仅是商业地产，包括住宅也一样，去年到现在，投资性的住房或商铺，比例下降非常大。
商业地产确实比住宅地产更赚钱。因为从土地成本、建筑成本来说没有太大的差异，但投资回报一般是同盘同项目住宅的两倍，好的地方三到五倍也很正常。现在对更多开发商而言，商业地产不需要研讨它的价值，要考虑它的定价。这样才会出现大连16万元/平方米的情况，大连跟青岛一样，地势比较起伏，造成两个地方有两个一层，两个一层都卖16万元/平方米。任何行业都不可能支撑这样巨大的租金。
对于青岛商业地产，应该说还有一些特点值得探讨。而且很多项目已经表现出这种趋势，比如百丽广场。
百丽广场：确实。我们里面有一些特色，现在是超五星级的百老汇影院，与之相对应的是星光大道，类似于香港的，还有全山东省最大的溜冰场。讲商业，除了讲大之外，要有独的特点。百丽广场首先位置非常独特、优越，在这个基础上，促使我们更加用心做开发并充分考虑到消费者的需求。百丽广场地上地下总建筑面积是20万平方米，但是我们只拿出一部分做销售，其他部分做招商。
我非常赞同商铺一定要以消费者的利益为基础。如果这个地方全部卖出去，没有人管理，可能一时间发展商会迅速回笼资金，但对长期发展是不利的。
金泽华帝：在整个商业地产运作当中，我们非常同意“租”的概念。目前我们不仅是做酒店，还要做写字楼。酒店业在青岛，有很多小的业主投资自己的酒店，他们取得了很多的收益，我说的商业业态，是娱乐业和纯商业的概念，比如说产权式酒店，可以独立经营。而目前青岛参展式酒店并没有，我们就是作为一种投资形式出现，让商业地产真正创新经营，同时也想借助单纯酒店商业模式来扩大优势。
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