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要真正实现商业地产的“订单”模式，需要两个条件，一是这个商业项目必须具有一定的规模，才能有足够的实力吸引品牌商家加盟并保证后期的良好运营，而小的商业项目不管是资金储备方面还是管理能力方面都无法满足“订单式”商业地产的要求；二是开发商要拥有大量的品牌客户资源。就拿万达集团来说，经过多年积累，它的品牌资源相当充裕，主力型品牌商家就包括沃尔玛购物中心、巴黎春天百货、HOLA家居、宝大祥青少年购物中心、新华书城等等。由于掌握了这些品牌商家的建店要求，使得万达对“订单”模式的操作显得得心应手。而如果缺少丰富的品牌资源，实行“订单”模式无疑将吃力很多。
中小开发商须三思而行
大华集团商业管理中心策划部经理 刘福贵
从实践来看，“订单式”商业地产模式本身是值得肯定的。大华集团在很多大型社区商业项目中，采用的都是“订单”模式。我们在项目规划之初，甚至在拿地的时候，就已经确定了主力商家的引进。比如，在大场老镇综合改造项目（中环一号项目）中，我们引进了家乐福；在锦绣华城项目中，我们引进了巴黎春天。根据这些主力店的特点和要求，量身定做不同的商业空间，这样做在一定程度上避免了盲目开发带来的风险，也使得开发商和商家的互动更加顺畅。
但是，对目前中国的商业地产来说，“订单”模式并不是通用的。“订单”模式有它自身的“门槛”，也可以说是局限性。我认为，只有持有型的商业项目才有可能采用“订单”模式，销售型的项目是做不了“订单”地产的。另外，为了吸引主力店进驻，开发商对一些大型娱乐场所、大卖场和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢。就这一点而言，如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力，实行“订单”模式几乎是天方夜谭。
由于资金链的限制，中小型开发商不可能以未来持有为目标进行开发。如果不顾自身条件盲目跟风，难免遭遇失败。
“订单”式开发值得推广
香港智尊机构上海有限公司总经理 杨爽
“国内开发商在做商业地产项目时，采取的做法一般是先选址，然后定位、设计、建造，之后才是招商。而国外商业地产的运作模式有所不同，招商往往在项目建造之前就已经完成。这其实也就是我们今天所说的“订单”模式。开发商按照商家的具体要求为商家量身定制商业物业，有效避免了项目后期很多不确定的因素，如商铺与商家需求不匹配、招商不易等等。
目前，“订单”模式在国外已经相当成熟，但在国内的操作上却还存在一些问题。尤其是在二三线城市，“订单”模式的推广十分困难。一方面，很多开发商没有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源；另一方面，开发商的实力不够，他们不能为商家传递足够有力的信息。
当然，对于硬件条件非常优越的开发商来说，比如万达集团、绿地集团等，因为商家相信他们的实力，“订单”模式操作起来也就比较方便。如果开发商的实力有限，那么就需要在包装推广方面做足功夫。比如，全面有效的市场调研报告，合理的商业地产运营模式，专业力量的运用以及开发商自身传递出来的信心……这些都能让商家产生认同感并最终使“订单”模式的运作成为可能。
结语
“订单”模式绝非不可复制，也绝非万试万灵。开发商与品牌商家的这种联合行动在具体实施细节上，还有很多实际问题需要解决，“订单式”商业地产也同样潜藏风险。不同定位和规模的商业项目，只有根据自身实际条件，前瞻后顾、精心策划，才有可能取得最终的成功。 |
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