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花园路商圈定位误入歧途
海蔚广场今天窘境，毫无疑问与其前期的定位有关。很显然，海蔚广场的定位更多地脱胎于有关方面对所谓以洪楼广场为中心的花园路商圈的定位。
在过去几年间，济南百姓更多地是通过本地的生活类媒体尤其是其地产专版知道“商圈”这一听起来颇为时髦的概念的。在这套以替地产商摇旗呐喊，帮助其快速变现为前提建立起的话语系统之中，济南市大约形成了大小不等的多个商圈，其描绘下的每个商圈似乎都美仑美奂，花园路商圈就是其极力吹捧的商圈之一。
一般而言，一个商圈的的内涵是由其所在区位的交通道路条件、公共交通条件、商业集聚度、消费环境、竞争条件等要素所组成的，这些要素条件越好，商圈的成熟程度和商业运行质量就越高。这是商业地产投资所依据参考的基本原则。
笼统地看，所谓的花园路商圈，应该是以洪楼广场路段为核心的，向东可延伸到华信路口，向西延伸到历山路与花园路十字路口，向南可漫延到解放路一线，向北到铁道线一带。在这一方圆十数公里的范围内，有山东大学、历城区政府、山大路科技市场、东环国际大厦、林业大厦、大润发超市等不同的机构和商业业态，以及众多不同时期建成的居民小区。客观地讲，由这些要素支撑起来的一个商圈，定位为济南市的一个发育相对成熟、具有一定影响力和竞争力的二级商圈还是比较公允的。
但是，从出现在媒体中关于海蔚广场定位的描述，以及开发商和运营商在具体运作过程中的表现来看，各个利益相关方却似乎完全置花园路商圈的背景于不顾，有意无意地欲将海蔚广场打造成贵和或者银座在花园路商圈内的翻版，于是海蔚广场的运营从一开始就被引入了一个巨大的误区，投资者对商铺的投资回报预期也被哄抬得居高不下。
复制贵和或者银座，注定将是海蔚广场难以承受之重。最根本的原因是，花园路商圈根本无法与涵盖了贵和与银座在内的泉城路商圈等量齐观。有泉城路和泺源大街商圈内众多高端业态和众多省政府机关为支撑的银座和贵和，不仅是济南市商业品牌，更是省级商业品牌，甚至在全国商业版图上都有影响，其目标消费群的数量和质量都是花园路商圈无法比拟的。这就决定了贵和洪楼店，永远不能指望超越贵和总店，而只是济南市区域性商圈内的一个重要商业网点而已。正是因为自上而下的头脑发热，让贵和洪楼店在尴尬中苦苦支撑了近两年时间之后无奈谢幕的。
忘掉贵和，连同银座
既然花园路商圈无法超越泉城路商圈，既然海蔚广场是花园路上的海蔚广场，那么海蔚广场也就将只有错位经营一条路可走。
或许因为海蔚广场事体重大且敏感，相关各方大多对事件的进展三缄其口，人们能够看到的只是两扇紧闭的大门，听说的只是银座即将入驻，知道的只是正在装修。但这并不重要，重要的是哪一种商业模式会让这座命运多舛的商场起死回生。
作为海蔚广场早期的运营商，杰森公司在海蔚广场的商业运作中曾经选择“傍大商场”的思路，也许有效仿万达?沃尔玛模式的意图。但事实上他们引进的“贵和”，只是一个品牌的壳而已，操盘的还是杰森公司的班底，而他们显然不具备沃尔玛那种完整操作大型商业物业的经验和手段的积累。以此前运作人防地下商城的经验作为能够运作海蔚广场的理由，似乎有些欠强，这一点从杰森公司接手海蔚广场之后，面对各种危机时的表现中便可见一斑。
贵和走了，但贵和似乎并不会是第一个是失败者；银座来了，如果依然不能给海蔚广场一个清晰而准确的定位及相应的运营模式，银座也未必一定会成为海蔚广场的救世主。
一座城市只能有一个高端商圈，其他商圈充其量只能是次高端或者从属性商圈，这在任何城市都是商业铁理，错位生存是所有次高端商圈和从属性商圈的生存法则。类似的案例在济南不胜枚举，如人民商场、人防地下商城、老东门、华联商城等等，虽然与贵和、银座业态相同，但是定位较低而且甘心于此，竟然也能以各自的方式精彩着；大润发和统一银座超市，专心致志于商超业态，做好区域市场，每家门店都生意兴隆；山大路科技市场、西市场、齐鲁鞋城?品牌港、中衡电子商城，致力于打造专业市场，以吸引专业人士为己任，拓展出广阔的发展空间。
海蔚广场的生路在哪里呢？ |
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